任志强:去库存或需放开政策,不限制购买第三套住房

本文来源 财经网 2015-11-19 15:14:00 我要评论(0
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任志强

【财经网讯】“库存之所以大量增加,就是因为我们用棚改的方式破坏市场,棚改大量的安置拆迁户,原来可能有三间房子,拆迁的时候可能给了三套房,一拆迁就发了大财了。但我无论如何也研究不出来,这部分房子统计在哪儿了。我认为市场的归市场,保障的归保障,才有可能把我们的问题说清楚。”11月18日,北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强在“《财经》年会2016 夜话一:房地产+:寻找新利润增长点”上如此表示。

政府为什么要急于消化库存呢?任志强表示,“是因为没有投资GDP就掉下来了,怎么让GDP上去呢?那就加危改吧。但是,这样是不是又增加了供应量、减少了需求呢,这不是矛盾吗?所谓的棚改里,50%的人房子是不错的,并不是危改。这边减少需求,那边增加供给,怎么能把库存消化了我就没搞懂。”

他表示,其实按照国际惯例来说,一个城市也必须有一定的库存。如果一个城市没有6—8个月的库存,民众想买房子的时候发现没了容易造成恐慌,如果没有一定的库存就乱套了。“国际上来说,一般有10%的富裕量。”

那么,消化库存到底要用什么办法呢?任志强建议,可能需要放开政策,不限制购买第三套住房。

“其实,还有一部分潜在的住房需求有待激发,就是放开二孩的政策后,也许有很多人愿意买房子,如果新的孩子生出来,短期之内可能还会有点微涨。如果再过一段时间二孩政策还不落地,要解决库存就会变得很难。政策选择的时机对不对,对市场的影响是巨大的。”

以下为演讲全文:

任志强:我到现在我也不知道保障性住房是什么。我们有一部法律是1995年生效的,叫《城市房地产管理法》,这部法律上没有保障性住房的概念,只有商品房的概念。有一种在法律上规定开发商不能干的,但政府可以授权,就像北京有各种名义的保障住房,一种是拆迁房,搁到保障房里,拆迁就是拆迁,拆迁有的人是极富极富的,有可能是很穷很穷的,但被列在保障住房里。第二种叫廉租房,这种也没有弄好。通州有一些廉租房,不知道租给谁,要租给城里人,上班不方便。还有一种叫自住型商品房,谁能找一个上位法,说明什么叫自住型商品房?没有。也没有上位法说清楚什么是保障性住房。没有。

在发达国家,比如英国、美国,他们的保障住房从来就是和市场分开的,因为他们没有权力用行政手段去干涉或破坏市场,所以,必须在市场之外弄保障性住房,或者叫做有目标、有约定性的,类似于解决最困难家庭的住房。

《联合国的人权公约》里提到要保障适度居住权,就是保障居住权利而不是财产性权利。2008年温总理有一个政府工作报告,开始提出“居者有其屋”,后来人代会对这个报告表决时,做了14处修改,改成了“居者有其所”,“屋”的意思是这个东西归我了,“所”是居住权,有地方呆就行。按照“居者有其所”的说法,应该说所有的保障房只有一条,保障租不起房子或者租不上房子的人。按照《联合国人权公约的概念,你租不起房子,政府给你解决,低租、廉租、免租,但绝不是保障财产性权力。但我们现在用了一个没有上位法的、很混乱的保障性住房的概念,所有的东西都往一个筐里装,甚至包括棚改、危改,改穷了叫保障,改富了也叫保障?北京1991年的时候提出了一个很清楚的概念,三级以上的房子(一级就是最好的,二级是有点毛病还可以修的,三级是快不行了,四级是维修也可能出危险,五级是快要塌了)超过70%,才能算危改项目,如果50%破房子都不能算危改。现在的所谓棚改,70%的好房子,30%的坏房子,也都危改。你们可以看看很多城市,所谓的旧改,也都放在保障性住房里。旧改跟危改是不一样的,有些房子好着呢。所以保障性住房到底保障谁,保障财产权还是居住权,连保障谁都搞不清楚。

刚才说政府要买一部分房子去库存,我一直没搞懂,保障性住房不是商品房,现在开发商建的是商品房,是有土地证的,有使用年限的,而那些保障住房没有年限,没有土地证,土地是国家的。这个矛盾怎么处理呢?我就没搞懂。从法理上来说,政府买来了以后,到底给什么证,怎么捣腾这帐呢。

总之,库存大量增加,一个原因就是我们用棚改的方式破坏市场,棚改大量的是安置拆迁户的。比如一家人,原来可能有三间房子,家里有父亲一代,自己一代,儿子一代,拆迁的时候可能给了三套房,我们常常可以看到一拆迁就发了大财了,然后一部分作为二手房进入市场了。我无论如何也研究不出来,这部分房子统计在哪儿。我可能能研究出这个有多少需求,但那边突然多出来30套,哪个统计局的年鉴上,通过实物拆迁转入市场的房子能计算出来,统计局说统计不出来,因为那部分房子就没在开发里。怎么能不大量产生存量呢?我们把商品房和非商品房混在一起,用市场的办法承担保障性责任的时候,我们就没有办法保证。比如北京,有一种叫自住商品房,加了“自住”俩字以后,就变成了政府权力,全国大概只有北京有。这个自住商品房就得按照他的价格卖,还要经过他的审批,但突然出现了弃购,一大批房子没人申请,政府不管了,政府说你可以转成商品房,就按照这个价爱卖给谁卖给谁,我就不管了,这叫什么政策呢?地价最新拍的7.5万,那边还有一堆保障性住房、低价房,这是政府出线干好事,还是把这个钱转化到那些购买商品房的消费者身上了呢?都说房价高,房价高是怎么来的呢?。

库存增加了也有各种原因,比如产品不对路,比如一个城市也必须有一定的库存。如果一个城市没有6—8个月的库存,你想买房子没了,是不是就变成恐慌了呢,所以,一定要有一定的库存,如果没有一定的库存就乱套了。国际上来说,一般有10%的富裕量。

我们现在统计的是,已经建完的竣工的没卖出去的房子有6.8亿平方米,什么概念呢?住宅大概有4亿多,问题不大,我们有两亿六千万左右的商场和写字楼。总体说来,有一些库存也没有说太危险,大家挑选产品的时候,可能就不挑选已经竣工的房子,而愿意挑选那些没竣工的房子,这也是个问题。库存逐渐在上升,导致什么结果呢?开发商减少投资,我们9月、10月投资是负的,开工是负的,土地也是负的。为什么?市场供应多了,我就减少投资,消化一些以后再增加。政府为什么要急于消化库存呢,就是没有投资GDP就掉下来了,怎么让GDP上去呢?那就加危改吧。但是,这样是不是又增加了供应量、减少了需求呢,这不是矛盾吗?所谓的棚改里,50%的人房子是不错的,不是危改的概念。这边减少需求,那边增加供给,怎么能把库存消化了,我就没搞懂。

消化库存到底用什么办法呢?可能得有那个允许随便买第三套。最少的时候我们的库存量维持在3亿左右,到2008年的时候,我们整个库存没有多少,09年上来一大堆,2010年以后猛往上上,一直上到现在的6.8亿,如果那边不消化,这边压了那么多钱,怎么进行再投资呢,政府担心的是没有新的投资来源的时候,这部分投资变成负增长的时候,怎么办。即使我们投资没有增长了,零增长情况下,仍然将近有8万多亿的投资,如说少了这8万多亿,GDP可能下降两到三个点,所以,投资还得维持到一定的程度,按照零增长也要维持到8万多亿。

这是一个非常难解的问题,我觉得市场的归市场,保障的归保障,才有可能把我们的问题说清楚。恰恰是我们老把保障和市场搅合在一块,我们老得拿不同的数据对比,今年的竣工量在下降。我们今年开工减少了13%多,明年可能还减少13%多。大家说还有一部分需求在,生二孩的,也许有很多人愿意买房子,如果新孩子生出来,我们的房子短期之内还有点微涨。任何一种情况都可能影响到未来的发展,我们在等新的政策落地,如果再过一段时间不落地,解决库存问题很难。就像我们的二孩政策一样,想生的不能生了,能生的还在挣扎。政策选择的时机对不对,对市场影响是巨大的,这就是我们说的边际效应递减,为什么?因为时机没有对。后面的问题还有一大堆,有待于中央政策更进一步明确以后,我们才能做出判断。

(编辑:yangxinya)
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