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戴嘉宁:2020年北京将成为世界地铁运营里程最长城市

本文来源于财经网 2016-03-18 15:31:00 我要评论(0
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戴嘉宁

【财经网讯】“中国内地轨道交通发展前景特别大,建设以地铁为代表的轨道交通。到2020年,北京的地铁按照现在的规划会达到997公里,成为世界地铁运营里程最长的城市。”3月18日,京投银泰总策划师戴嘉宁在“智慧出行——未来城市峰会”上谈到 城市规划 时如此表示。

戴嘉宁指出,站点上盖物业,中国的发展会受到一些限制。在地铁地下空间物业在国外是非常成熟的。我国这个阶段受各种各样的考虑,现在还没有特别成功做商业开发的案例。

"由于目前土地开发的制度和规范对站点周边的开发造成一些限制,比如土地都要分成一块一块,大的城市还要规定一块切的不能太大,以免出其他方面的问题,这样更符合我国的国情和现状。"戴嘉宁在会上表示。

以下为戴嘉宁发言实录:

戴嘉宁:非常高兴有这样一个机会来分享一些我们的案例,我大概在十天之前被邀请来叫未来城市峰会。为了做好未来城市工作,我就看了一部电影《疯狂动物城》。我觉得我们人类社会的城市要建设到动物社会的文明程度,可能还有很漫长的路要走。

谈很多理论,我们提到未来的时候,我们很自然的想到一些突变,一些和现在截然不同的城市。当我摘下了3D眼镜,出了电影院之后发现我依然会置身在人山人海。我作为京投银泰一个中高层的管理者,我们做了很多TOD方面的实践,我每天要面对我回家的时候我们家没有地铁,我就得开着挺好的车在路上堵着。实际上我觉得我跟很多人跟坐在公交里面的待遇是一样,他们坐的比我还宽。我讲这些是讲我们对未来城市一个体会,我觉得我们可能更注重我们眼下能改变什么。

上个月我们有幸被美国哈佛大学邀请去和他们当地也有业内人士,也有同学和热血青年做了一些交流。我们的一个重要的收获是他们更愿意我们分享一些案例,我们用很短的时间进行一些案例方面的分享。半揭秘性跟大家讲讲我们做了什么,有一些建设未来城市建设过程当中的事情,跟轨道交通的有关每天发生在我们身边。这些改变已经发生了,可能你还没有觉察到或者没有理解它的意义。

按照一般论坛的惯例,还说点虚的。讲讲光明的前景,以后中国内地轨道交通会发展前景特别大,建设很多的以地铁为代表的轨道交通。到2020年的时候北京的地铁按照现在的规划会达到997公里,成为世界地铁运营里程最长的城市。北京地铁的人口是大概一千万人次左右,就是每天这样的数据。我们搞京津冀一体化,实际上轨道交通是一个中国的解决方案,中国人太多了。

TOD是一个很大的概念,也是很旧的概念。TOD在实施的时候,TOD是跟房子相关,房子这个东西在国外叫不动产。不动产最大的特点是什么?是不会动。不会动就因地制宜就变成了一个我们没有办法回避要特别尊重的一个现实。

我们大概总结一下TOD,站点上盖物业,中国的发展会受到一些限制。在地铁地下空间物业,实际上在国外都是地下空间的物业是非常成熟的。我国这个阶段受各种各样的包括一些多方面的考虑现在还没有特别成功做商业开发的案例。站点周边物业开发,站点周边物业的开发我们做了很多,但是有志于我们现行的土地开发的一些制度和规范,比如土地都要分成一块一块,大的城市还要规定一块切的不能太大,以免出其他方面的问题。把一块一块的在二级市场进行买走再开发,最终还是一块一块的,这样符合我国的国情和现状,但是对站点周边的开发造成一些限制。

在探讨过程中,我们公司把我擅长的东西聚焦到一个命题,就是车辆段上盖物业。我们都会有坐地铁的经验,我很小的时候因为我是北京人,我很小的时候北京还不那么多人的时候,我们坐地铁,那时候有1号线和2号线,我们家住门头沟,我坐1号线到苹果园,开到古城路的时候会说,本次列车的终点站古城路到了,去往苹果园的乘客请换乘下次列车。后来我就不到地铁了,坐的少了,我就不知道还哪儿有。但是,在北京有很多,实际上就是地铁也是一个车辆。我记得有一个数据,每天北京的地铁要被挤坏至少十几扇门,要维修,要保养,要休息,要做这些事情,这些事情需要到一个叫做车辆段的这样一个地方来解决。这是某车辆段的航拍图,实际上有点像我们现在的火车站的停车场,地铁需要开上来。这个车辆段的选址是根据地铁线路的铺设,它运营的安全等等方面的标准来设定的。车辆段要修在哪儿必须要修在哪儿,不可能甩到城外去。所以说车辆段在北京未来,因为地铁多,车辆段就会多,几十个。未改造之前车辆段就是这个,对安全的要求比较高的单位。会用围墙把他一围,第一他不美观,第二他实际上没有开发之前对当地的区域的环境,配套,他造成一种垄断的效应,他反而不太好。

中国北上广深核心城市,市里已经没有地了。土地的轨道交通更宝贵。我们现在在北京已经建设了三个地铁车辆站,跟美国让讲我把地铁停车场弄个大平台,在平台上盖社区。而不是站点上面盖房子,这是我们即将建成的三个项目。去年卖的不错,进了北京前十,也都十万来块钱呢。我们解决了在一个车辆段上面盖完整社区的能力。

在这个过程中我们克服了很多常规的房地产开发,以前没有遇到过的问题。我们要高强度布局和低密度开发共存,我们要解决这方面的问题。

同时这个开发是很难的。我前面讲它很有前景,以后业内的合作者跟我们合作,我们很开放。我们下面讲很难,是地铁运行之后盖,不是盖楼而是盖整个社区,需要跟他们协调非常好。地铁在地下跑着,盖不好要抓人,不是工程方面的问题。关于他的抗震减噪都需要特别的解决一些问题。

这是我们的西华府和公园悦府两个项目。地铁停车场上面盖个大概,一般是上盖区。地铁停车之后要关的是咽喉区,关到地下之后还有一个部分叫做落地区。这几个区域对开发的要求不一样。现在技术可以解决我们把延后区做成整体的园林。剖面来讲就是这个关系,左边是地铁的停车场,上面建立一个完整的小区。右下角是地铁运行的线路,他也能够解决良好的交通接驳的问题。首先如果把地铁上盖车辆社区解决好,方便出行还有意义。人得在家住着踏实,出行不是负担。否则我们有很多小区盖的越来越远,我们每天上下班的过程都相当于跟春运差不多。我们做的是这样的工作。

这是我刚才讲过的关于抗震减噪方面,我们专门设立一个基金,专门来解决这方面的问题。现在地铁车辆段的社区,抗震减噪达到什么水平,当然肯定是满足国家标准,满足国家标准情况下基本能够到了心理作用的层面。其他方面跟其他社区是一样的。同时如果有机会,欢迎大家到我们的项目去看,我们非常欢迎,但是项目比较大。

我们现在在我们银泰中心17层,我们办公厅前面有一个不大的小沙盘。那个沙盘是我们中间一个项目的沙盘,如果去的话时间比较充裕,我亲自给大家讲讲。那个沙盘是代表大股东京投公司参加去年年底的世界轨道展的沙盘。有史以来第一次一个房地产项目代表去参加世界轨道展。地铁上盖物业,打造之后会有一些意外的收获。对我们的城市,我们解决了以前地铁停车场像一个伤疤的问题。我们其实对土地尤其是大城市土地的集约利用提供一点新的思路。对于购房者,对于我们建设未来方便出行是什么?因为我地铁上盖的建设的特性,地铁上盖的社区通常有一个比较大的园林,咽喉区不能盖房子,但是可以搞绿化。昌平回龙观的一个公园悦府的项目,做的比较亲民化。底下有两条地铁交织,6万平米独立的景观园林,在项目内部这个是没有的。

因为我们地铁车辆上盖子的项目至少有一半是抬高的,抬高17米左右,你家买一层,旁边房子6层或者7层左右,视野非常好。地方政府倡导我们以后可能要一些院墙拆掉搞街区,中国现行阶段,我们的社会环境,我们的人文水平,在天然上面有一个比较好的独立性和封闭性。对以后的安全保障方面,对市民和社会有更大的收益。

时间的关系,跟大家分享这么多,欢迎大家有机会到我们项目去看看,到我们公司去看看,到时候我们接待你们,谢谢。

(编辑:wangxu)
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