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张文豪:中小城镇生存的机会往往是超大城市的巨大发展

本文来源于财经网 2016-07-22 20:46:00 我要评论(0
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《地产》杂志主编 张文豪

【财经网讯】“原来的城镇化有一阵以中小城市为中心,现在不提了。现实来讲我觉得超大城市的可能性更大,但我觉得中小城镇生存的机会往往是超大城市的巨大发展,他们两个不是对立的。”《地产》杂志主编张文豪7月22日在“新都市圈生态与未来城市峰会”上作出表示。

张文豪认为交通非常重要。交通方便了以后,原来没有关系的城市可以协同,这个效应特别大。

他还指出,小镇从发展的角度来看还有大把的机会。“京津冀一体化实际上机会非常好,而且我们国家的政策的引导性很强。京津冀一体化推出去以后在房地产上的意义就是给一些常规性的产品提升到主流产品的地位,比如说中小城镇的居住型的产品。所以这个机会是很大的,这个机会比原来的黄金时代要大。”

以下为发言实录:

谢谢,一方面听到这么多大咖在这儿的高见,还有何刚是我的领导,被领导主持很荣幸。我觉得我们杂志还好,应该说行业有一些公司做得还是真的挺好的,我们也做得不错。你可以说是结构性的,因为不是大家的日子都好过了,尤其是今天探讨的产品类型,比如说中小城镇还有中小城镇的一些产品,但我印象最深的是十年前,大概在八年前我去廊坊的固安看一个项目,今天叫孔雀城很有名,一般我们去开一个会吃一个饭,我每次去他们不管饭,因为我住在南边我开车到了那以后,我把会开完了以后大概还不到11点,大家知道人在北京事情很多,我又不能为了吃一个中午饭再等一个小时,主要的原因是交通。当时往南走就是一个高速很快。但我特别同意刚才保军院长说的,需要一个立体交通。交通为什么重要呢?交通方便了以后,原来没有关系的城市可以协同,这个效应特别大。交通我们每个人上班,如果上两天班再远也没有关系,因为有的人专门为了旅游找难走的路,如果天天这么做交通不便是很难忍受的。这个小镇从发展的角度来看还有大把的机会。京津冀一体化实际上机会非常好,而且我们国家的政策的引导性很强。京津冀一体化推出去以后在房地产上的意义就是给了一些常规性的产品,提升到主流产品的地位,比如说中小城镇的居住型的产品。所以这个机会是很大的,这个机会比原来的黄金时代要大,所以这是一个结构性的问题。

我再说一下,小镇和超大城市的区别,因为原来的城镇化说有一阵以中小城市为中心,现在不提了。现实来讲我觉得超大城市的可能性更大,但我觉得中小城镇生存的机会往往是超大城市的巨大的发展,他们俩不是对立的。小城镇和大城市是隔而不断的,它们不能连成一体,原来的隔是一些自然的山水,现在是一些绿化带。原来有一个著名的开发商非常大,是千亿级别的,他在谈自己拿地的时候谈了三个原则,第一个原则是离高速公路要特别近。第二个原则是要离核心的大城市要非常近,但是行政区划要不一样,因为行政区划主要是土地差价,如果你说你是北京的地那多少钱一平?如果是河北的地要多少钱一平?第三个原则是多多少少有一点自然点,这是很重要的。如果第一批小镇可以起来没有这些条件是起不来的。第二,这个小镇要跟北京这样的超级城市有差异化,可交换。你不能成为小北京、小朝阳、小海淀,因为成为了小的以后,除非没有办法人才去那,北京人不会去那,我既然住在大城市为什么要去小城镇?但还有相同的地方,相同的地方是必须要和要北京一样的交通和富足度,如果有某种产业就业也很方便,这是非常重要的,每个小镇都有,这样才吸引人常驻。当然一般的小镇规模小就不叫超级小镇,如果有产业了这个人口的基数会适当地大一些。

我最后想说一点多年来感受很深的问题,总理说,城镇化是人的城镇化。这句话怎么理解?人的城镇化我是这么理解的,比如说很多超级大城市说人口负担太重了,说政府要赶一些人出去,我不太肯定。我觉得超大城市本来就是一个人的种类的生态最丰富的地方,我们问小偷、黄牛甚至是特殊职业工作者。你问小偷最喜欢哪个城市?我感觉肯定是北上广排在第一位,因为太方便了服务大、基数高,一个黄牛在协和一上午挣几千块钱你能把他赶出去么?所以要承认超大城市是最好的人在里面,最坏的人也在里面。小城镇怎么办?什么人对农村乡村和小镇有需求?我想农民没有需求,中产阶级也很忙,什么人有需求?我归纳了一下就是富人、名人,他一动就带动了很多的人,还有经济指标比较高的人,我感觉城镇化和人的城镇化是关键把人代表了,举一个例子,我们都看过《简·爱》,罗切斯特先生是在庄园里跟简·爱相爱的。如果富人可以在乡村小镇盖5000平米的豪宅,并且可以换一种生活方式,新加坡这么小的地方有30个高尔夫球场,所以我就不太理解为什么中国这么大的地方老限制高尔夫球场?高尔夫球场已经是平民化了,如果有问题就治理问题。最中心的观点是小镇要符合经济指标高的人。我们的土地是集体土地,盖几千平米的豪宅也是小产权房。富人的带动力,马云去了可能柳传志等一帮人就去了,而每个富人需要配套的人也很多。当然这个制度问题不是一天两天能解决的,长期来说一定是这样的。

顺便向刘大师表达一个敬意,我的小孩在6、7岁的时候带他去新加坡旅游,也带他去其他的地方旅游,后来我们问他最喜欢哪个地方,他说我觉得新加坡特别好,所以我今天代表我孩子向刘老师致敬。

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