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王洪卫:房企资金来源不能以间接融资为主,要转向直接融资

本文来源于财经网 2016-10-14 20:36:54 我要评论(0
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联合国绿色海绵智慧城市国际咨询专家  王洪卫

财经网讯】“我们的金融体制实际上现在跟房地产以间接融资为主,国家也曾经改革过,控制我们的房地产的贷款,希望房地产的资金来源能够向直接融资去转移。所以这个变局实际上不是房地产业一家的事情,实际上这个变局要走出来,需要财政体制金融体制一种综合的改革。”10月14日,联合国绿色海绵智慧城市国际咨询专家王洪卫在杭州举办的“2016浙商·财经国际论坛”上表示。

王洪卫表示,我国人均的居住水平远远超过欧洲跟日本的水平,还没有达到美国的水平,所以从这个意义上来讲我国城市的住房已经平衡,但是平衡了结构是失衡的,在这个现状上怎么改革,实际上一个国家的房地产平衡了以后,我觉得需要三点改革:

1、房地产开发企业要改革,房地产开发企业资金来源资金来源不能以间接融资为主,要转向直接融资,

2、房地产业不是以开发委主,而且以财富管理资产管理为主。

3、现代化房地产很重要配套,学区配套,商业配套,生活的配套,未来房地产价格最贵就是环境跟安全。

以下为文字实录:

王洪卫:大家好,我在这边讲讲我的三个观点:

第一、我是学房地产严重,大家都说房地产是魔鬼产业,在外面不敢讲我是研究房地产,20多年大家应该看到房地产业为中国居民住房改善做出巨大的贡献,房地产业为中国20多年经济增长做出巨大贡献,但是它确实绑架中国经济,但是不光怪房地产业,还要怪土地政策,也不能怪地方政府,也不能怪朱镕基总理,当然93、94年的分税制的改革,朱镕基总理在清华演讲,觉得分税,地方政府的积极性增长,蛋糕也做大,所以房价增长跟分税制没有关系,实际上也有一定的关系,为什么?地蛋糕作答但是中央的事权放下去更多。……所以地方靠税收分的成不够用,所以想到用资源来分成,资源是老祖宗分下来的财产…税收来了,50、60到中央去,40、50在地方,但是也不能怪地方政府,还有怪我们金融,我们的金融体制实际上现在跟房地产以间接融资为主,确实房地产业倒下去,金融就要倒下去,绑架起来,国家也曾经改革过,控制我们的房地产的贷款,希望房地产的资金来源能够向直接融资去转移,但是看看在座的各位,不好意思批评大家,国家希望向直接融资去转移,但是无论是信托项目,无论是基金的贷款,无论是显资的进入,无论是资管项目,很多很多并不是直接融资的,你们为了自己企业的利润,实际上变成了银行国家不让干,你们变成了高利贷,仍然是间接融资,并且是对经济危害更大的高利贷,所以这个变局实际上不是房地产业一家的事情,实际上这个变局要走出来,实际上需要财政体制金融体制一种综合的改革。

第二、这种综合改革必须要在现状的基础上进行改革,我们现状是什么,我们现状当然国家没有住房的强查,城市的住房一直在研究,大概城市的住房在250亿平方左右,从这个意义上来讲,用我们的户籍人口不到5亿来除超过50平方米,用我们的常住人口36平方米,所以国家的城市人均住房应该在36跟52之间,比方说44平方,这个规模我国人均的居住水平远远超过欧洲跟日本的水平,还没有达到美国的水平,所以从这个意义上来讲我国城市的住房已经平衡,但是平衡了结构是失衡的,在这个现状上怎么改革,实际上一个国家的房地产平衡了以后,我觉得需要三点改革:

1、房地产开发企业要改革,原来我们的房地产开发企业是地主是工厂,地主有地就是王,工厂规模化生产,压地成本利润最高,我们万科就是那个时代最主要的典型。接下去平衡了要造好的房子,我们的资金来源刚才讲了不能以间接融资为主,要转向直接融资,今天我开心涵碧楼在这边,是台湾一个品牌,这个品牌跟新华东方基金相结合,这个就是一个方向,变成直接融资,看到美国房地产企业,比方铁丝门在上海杨浦区投资的时候26亿的项目,铁丝门的品牌占了15-20,他自己投少量钱或者不投钱,更多跟着基金挑五六个基金来投26亿的基金,这个时候如果房地产下行,发生金融危机,就不会影响基本面,就不会影响银行,房地产开发企业资金来源要变革更多从直接融资变成间接融资。

2、房地产绑架不了中国经济,为什么绑架不了,就是做到一点,房地产本身要变形,美国不造房子,造很少的房子,房地产业照样自主产业,为什么?他变成租赁产业了,变成财富管理资产管理为主,2008年我举办亚洲协办委员会的时候,我问美国第一个上市(英文)跟开发企业相比是什么,我的上市规模相当于美国前20大房地产开发企业的综合,这个时候美国的房地产业是支柱产业,并不是以开发委主,而且以财富管理资产管理为主,我国要进行转型,这样的转型对中国经济的发展做出他应有的贡献。

3、跟本论坛没关,看个人投资房子很感兴趣,讲两点,如果你要投杭州本市的房地产,微观的房地产,那么我们地段是最重要的,但是地段原来2000年的时候上海宁愿浦西一间房,不要浦东一间房。现在你要浦东一间房变的很重要,但是变得不重要了。现代化房地产很重要配套,学区配套,商业配套,生活的配套,未来房地产价格最贵就是环境跟安全。经常举一个例子香港78年的时候尖沙咀重庆大厦是最贵,现在最贵太平山顶,浅水湾边,上海有一个开发商找我要在青浦电商湖上海收入最好的房子,我说你错了,安全的房子是在上海,大家收入水平再提高的时候,你现在还是配套最重要,你死掉了,现在还是配套最重要,未来大家投资城市的房子,大家不要找地段最好,商务功能越来越强,居住功能越来越弱,要找配套最好,环境最好的。

大家要投资房地产,看一个城市的产业结构,美国现在最贵的房子纽约产业结构调整了,金融产业,旧金山它是一个创新的产业,洛杉矶它是文化产业,没有产业结构的调整底特律倒闭了,芝加哥曾经美国房价最贵,但是转移不好房价也下去,杭州是现在中国产业结构调整不能说最好,应该是最好的城市之一,这个地方环境好的配套好的房子还是值得买的。

(嘉宾观点据现场发言整理,未经发言人本人确认)

(编辑:xunannan)
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