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倪鹏飞:地方颠倒中央调控思路是房价恐慌暴涨的重要原因之一

本文来源于财经网 2016-11-17 21:35:00 我要评论(0
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中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任 倪鹏飞

财经网 “今年的一轮房价飞涨是多方合作博弈导致的市场过热结果。”11月17日,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在“《财经》年会2017:预测与战略”上如此表示。

倪鹏飞解释称,首先,中国房地产市场长效机制存在严重问题,土地和租房市场垄断,导致开发商、地方政府等各方主体向房地产市场转移,经济下行期的流动性过剩和资产荒背景,导致资金流入房地产领域,这种经济的房地产化、房地产的经济化的利益驱动机制是导致楼市过热的深层根源。

其次,地方政府、金融机构、开发商、实体企业、中介机构、高收入群体等各市场主体合作博弈,一致指向一二线城市房地产投机和投资,所带来的巨额资金流入,是本轮楼市局部过热的主要源头。

另外,倪鹏飞认为,地王的频繁出现也是加速楼市过热和恐慌的直接原因。尤其6-8月份一二线核心城市房价急转直上便是由地方直接驱动的,地价上涨直接导致房价上涨,地王一拍出导致了严重的市场恐慌心理。

最后,倪鹏飞强调,地方政府消极调控也是房价恐慌性暴涨的一个重要原因。他表示,去年底中央明确提法是“三四线城市去库存、一二线城市还要抑制投机”,但在地方具体执行过程中,一二线城市并未很好执行该政策,一二线城市库存不大但却去库存,供给减少,导致房价大涨,而应该去库存的三四线城市出于财政考虑,未能减少供给却又增加新投资,尤其上半年,三四线城市的投资开工增长率甚至高于一二线城市,搞反了中央政策意图。

以下为倪鹏飞发言实录:

倪鹏飞:我们感觉这一次特别是6月份以来的暴涨用基本面这个因素是难以解释的。第一是有宏观环境做基础,这个宏观环境是经济面临下行、人民币贬值有压力、资产荒、实体经济不景气、城市分化这几大因素做前提,总体上我们认为是多方的合作博弈创造了市场过热的奇迹,这一次过热实际上是多方合作博弈的结果。

第一是驱动全社会支持或从事房地产投机和投资的利益机制是导致楼市局部过热的深层根源,刚才朱总讲了长效机制的建设,现在我们长效机制存在着严重的问题。这里面有两点,一个是土地市场的垄断和租房市场的垄断,使得开发企业和政府各方向房地产市场转移,也就是经济的房地产化。第二是全世界都一样的,经济下沉的背景下流动性过剩导致资产价格上涨,资产价格上涨在资产荒的情况下就进入了房地产。这是两个经济的利益机制促使经济的房地产化,房地产的经济化,这是第一个最深层的根源。

第二是市场主体的合作博弈导致整体过热。也就是说向房地产市场转移或者房价进一步抬升,无论是对地方政府还是对金融机构、开发企业、实体企业,这些年有好多实体企业都转到房地产上去了,在三四线城市的一些企业干脆卖了到一二线城市投资买房了,中介机构和中高收入者他们基于自己的预期的考虑向一二线城市投机和投资

第三,再具体一点,我认为是巨额的资金导入是楼市局部过热的主要源头。尤其是一二月份的时候,我们采取了一些降首付、降利率等等政策,特别是中央虽然强调了去库存是三四线城市,一二线城市还是要抑制投机投资的问题,但是无论是一二线城市的金融机构还是地方政府并没有这样做,很多金融机构与房地产企业、中介机构、投资机构一起在房地产市场的需求端和供给端通过多种形式,年初的时候包括首付贷等等好多形式,使得银行的资金、保险的资金、信托的资金,通过多种途径绕开金融机构的监管,由于他的监管像铁路一样各管一块,通过所谓的创新各种办法流入到房地产市场。需求方面是最明显的,大家可能看到直到现在1到10月份我们的抵押贷款的投资增长了50%,50%是什么概念。去年已经是很高了,今年是在那个基础上更增加了。

第四,地王的出现是加速楼市过热和恐慌的直接原因。现在大家都不理解为什么今年第二季度已经出现地王,直到现在从总量来看还是4月份各项指标最高,其后增幅在放缓。但是6月份以后到8月份,一二线核心城市的房价急转直上,最直接的原因就是地王,因为地王一拍,最典型的就是6月份上海拍的138亿的地王。今年1到9月份的地王达到217个,地王一拍大家就产生了恐慌,市场的恐慌心理就出现了。地价上涨直接会导致房价上涨,房价上涨会导致严重的市场恐慌,所以它是最直接的原因

最后是地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。去年年底中央工作会议明确了三四线城市去库存,一二线城市还是要抑制投机,但是一二线城市并没有很好地执行这个政策,没有库存也是在去库存,供给短缺,没有增加供给。三四线城市在去库存的同时出于财政经济增长的考虑,又在增加新的投资。我们注意到1到5月份,下半年还好一点,三四线城市的投资和开工增长率都高于一二线城市,重点城市的投资和新开工都低于非重点城市,这就搞反了。

地王的出现是市场的参与者,当市场出现了恐慌,房价出现暴涨,一些开发企业、中介机构违规销售的时候,地方政府没有做出即时的回应,对市场的谣言比如大家说保房价还是保汇率,这些谣言出来以后没有给予即时回应,所以加剧了恐慌。所以导致8到9月份的形势更加严重,9月30日出台政策的时候形势已经处在一个非常危险甚至几乎要失控的状态,所以采取了紧急措施。

倪鹏飞:去年这个年会的主题是转型,使我想起了一个问题,房地产的转型、中国经济的转型、煤炭的转型,各个转型都是在最困难的时候谈,形势一好就不再谈转型了,这是我最近发现的一个规律。转型可能是在最困难的时候才有可能。

倪鹏飞:中国未来在城镇化背景下发展的整个城市体系我们概括为中国的城市体系应该是集群化、网络化、哑铃形的体系。集群化里就是城市圈、城市群的概念。这个城市群包含了大都市的中心区大都市圈,还包括在这个城市圈之外由许多中小城市构成的城市体系。大家对城市的规模体系有不同的认识,过去我们一直在说发展中小城市小城镇,现在演化成大中小城镇协调发展,事实上这个概念还要向前推进一步。从城市的中心区或者核心区来看,全世界都出现了一个大城市化的现象,显然是由于规模经济导致的,这是一个必然的趋势。在这种背景下是不是说就不发展小城镇了?也不是。

我们的研究结论是全面发展小城镇应该放在大都市圈的周边和城市群里边。从全国的层面来看,对于大都市圈以外或是城市圈周边以外的城市,小城镇要重点发展,不是全面发展。许多服务业、人力资本、金融,小城镇都可以分享。大城市也可以通过中小城市小城镇的发展解决他的过度拥挤的问题,通过快速的交通网络体系。所以大家都会看到在长三角和珠三角周边的小城镇发展得特别好,浙江就是一个非常好的例子。京津冀有点特殊,当然它很有潜力。

接着张总讲的,我想提一个重大的判断,现在全国各地搞了特色小镇,复制浙江的做法,我担心并且预料全国由政府来推动搞的话可能要失败。我注意到一些省采取的办法是全省做了一个计划,未来几年要发展100个小城镇,要各县市去报,报了以后再审批,最后肯定是平衡数,各地都有,像撒胡椒面一样。只有在特定的区域里,大城市的周边城市群里经济发达的区域,特别是有产业和消费者,这些小镇要建给谁,目标是谁。如果是全面铺开的话,我想是注定要失败的,必须引起高度的重视。

我们的建议是发展小城镇小城市要从原来的全国全面发展转移成在大都市周边和城市群里全面发展,在这之外要采取重点发展的办法。

倪鹏飞:刘总说的城市化是当前和未来我们的重大潜力所在。我们的研究觉得确确实实,现在城市化的潜力远远没有得到发挥。我们研究了一下中国发展的几个阶段,中国发展目前分成四个阶段,第一阶段是工业化,第二阶段是城市化,城市化是建城,第三是市民化,把城市建好了,把市民转移到城市来。第四才是转型升级现代化科技化。现在我们都想一起干,没有分好,但是现在我觉得当前市民化是关键。这是时间的序列。

空间的序列,就是刚才我说的城市空间从发展的过程中,目前这个阶段应该是一个多中心、集群化、网络化的阶段。现在城市化非常有潜力,但是现在的策略是全面开花,希望各地都搞小城镇,通过小城镇和小城市的发展,这违背了市场发展的规律。现在实际上是大城市化,多中心的大城市集群化的发展,使得我们城市化的潜力甚至带动经济增长的潜力发挥最好的前景,无论是企业、居民还是农业人口,很重要的趋向就是要向大城市、城市周边、城市群里聚集。我们因势利导,这个事情就变成现实,就可以促进经济的增长了。我觉得这是一个。

第二,刚才秘书长讲投资为什么出现这样的问题,销售增长这么高,投资就不增长。是不是说宏观经济依赖房地产推动这个模式要终结了,也就是刚才几位老总说的,我们进入了另外一个时代。今年的趋势非常明显,销售端非常火爆,投资端非常差,非常差的原因是企业对房地产市场,对住房供应没有良好的预期,包括北京在内,包括一线城市在内,究竟有多少房子,我们房子是不是真的不足了。好多企业不是开发,是拿了钱去买,在需求端,今年统计有2000多家创业板上市的企业,不是开发,是购买房地产去了,购买也是投机性的购买。中国的转型很大程度上是依赖于房地产的转型,而目前的情况下我认为房地产是最有条件实现转型的,当然是在倒逼的情况下,有资金、有品牌、有管理方面,这个观点我在之前也说过。

关于未来的发展趋势,两大判断,第一是总体来说未来一年是调整期或者是平稳的回落期,第二调整面临着不确定的风险。调整期有几个关键的指标我可以给大家做一个说明,从价格上来看,先是价格增幅的回落,现在已经出现,到明年一定程度价格同比还会有下降的可能性。从价格上调整也是存在着差异化分化,一二线城市回落的可能性会明显,因为前期涨得比较明显,三四线城市不一样,有的还会涨,现在都处在降的状态,有的保持比较平稳,三四线以下是分化更明显

投资刚才已经反复讲了,到今年不是5点多,1到10月份已经到6.6了,最高是1到4月份7.2。未来一年肯定是下降的,但是我们判断它下降不会有太大幅度的下降,原因是一二线城市在过去十个月之内供给较少,采取措施以后,土地供应跟上以后估计会有所增加。库存总体上是在减少,但是用总量来分析库存我认为是一个错误的分析,因为存在谬误,一二线城市不存在库存问题,库存有的严重只有一个月,三四线城市库存比较大,把它放在一起,好像我们经过一到十月份的销售,库存很大,明年可能还是这样,但是库存要分开的话,三四线级以下城市去库存的任务还是比较艰巨的,这是总体的表现。

 原因是三方面,从基本面来看三年左右有一个周期,真实需求在前期有了释放,调控政策出台以后也出现观望,自然就进入了调整的时期。

1到10月份主要是投资和投机导致的,坚信至少在未来一年中央和各地出台的调控政策会起作用,尤其是十八届六中全会以后从严治党等等这些措施出台以后效果是明显的。最近几个城市又加码了,加码的原因就是效果不明显。不确定性原因是两点,机制没有改变,核心的机制没变,调控虽然力度很大,会到位,但是也有一些不确定性,涉及了方方面面,有一个环节没有执行好可能就会出现问题。我说它有四个表现,一个是继续过热,有些城市并没有起到很好的效果,还是继续过热,又出台新的。第二是爆发性反弹,这是大家说的比较多的,短期内效果比较明显,但是过了一段时间就像每次的调控一样,进行一个重演,调控的关键是地方政府。大家知道机制没变,地方政府过去是房地产过热的参与者推动者,出现问题了通过行政命令通过问责制要他从参与者推动者变成监管者防御者,在危险的时候是可以的,到事情一缓和他又会变了。硬着陆也是有这种可能性,过热的转移没有实施调控政策调整的城市也会出现过热。

 倪鹏飞:我们研究的时候有几个时间圈,15分钟的生活圈,社区的概念;半小时的核心城市圈,这是中心城市的概念;一小时的都市圈;两个小时的城市群。我们是这样来描绘不同空间的城市的组合。

“《财经》年会2017:预测与战略”由《财经》杂志、财经网主办,于11月17日-18日在北京举行。

(嘉宾观点据现场发言整理,未经发言人本人确认)

(编辑:daisongyang)
关键字: 鹏飞
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