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蔡继明:土地计划配置造成一线城市房价上涨压力大

本文来源于财经网 2017-03-24 20:11:00 我要评论(0
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财经网】3月24日,清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在2017博鳌亚洲论坛“新土改:探索与思考”分论坛表示,现行的土地制度弊端主要表现在三个方面,征地制度不合理,农村建设用地的流转受到严格限制,土地资源采用计划配置方式。

蔡继明表示,现行土地制度的弊端,涉及到宪法、农村土地承包法等等,主要表现在三个方面。

首先是征地制度存在的问题。我们的征地制度建立在城乡二元土地基础上,农村的土地归集体所有,城市向外扩展必须要占用农村的土地。宪法规定,国家为公共利益的需要,可以依法征收征用土地,并给予一定的补偿。这些年来,不管是公共利益还是非公共利益,一律采取征收的方式。公共利益的范围无限扩大,地方政府打着公共利益的幌子,实际上征用大量的土地用来进行商业、工业甚至房地产的开发。补偿费是按照农业的用途补偿的,但是实际上是用于工业、商业开发,这样就产生了巨额的差额。仅去年土地出让金3.5万亿,近十年大概在20万亿左右。

一方面,地方政府过多依赖土地出让金发展经济,另一方面,又造成了房价、地价过高,迁徙的人口不能定居。我国常住人口达到57.35%,户籍人口只有41%,有两亿多农民工及其家属是半城市化的状态,还有6000多万留守儿童。这是导致我国城市化进程缓慢不彻底的一个重要原因。此外,征地制度带来城乡之间的矛盾,农民和城市以及和政府之间的矛盾。征地制度又带来一定的官僚的腐败,大量腐败行为和征地联系在一起。

第二,农村建设用地的流转实际上受到严格的限制,允许农村集体经营性土地流转的那部分在整个农村建设用地里面占的比重非常小。农村集体建设用地十几万平方公里,70%、80%第一次流转,宅基地不准流传,财产的功能不可能发挥出来。另一方面承包地流转目前也只有大概1/3的规模,农村有2亿多农户,能够达到100亩规模经营的也不过350万农户,连100亩最低的规模经营达不到,农业现代化很难实现。

第三,土地资源整体配置方式。要让市场在资源配置中起决定作用,恰恰在土地上我们采用计划配置,大中小城市基本上按照计划来配置,造成一线城市人口多,物价房价上涨压力大,尤其是最近这些年,500万以上人口的城市严格控制新增建设用地的供给。三四线城市不需要那么多土地,反而有大量的住宅库存。

以下为蔡继明发言实录:

主持人秦朔:好我们这节马上开始,请我们的听众把手机关到静音,这样可以保持一个比较好的环境。我们的服务人员如果觉得可以,就把后面的门关了,我们就开始了。

好,各位来宾,非常高兴在今年的博鳌亚洲论坛,我们探讨以土地制度为核心的探索与改革,以及思索,探索这样的命题。我们非常高兴请到学者型的嘉宾。清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明,国务院发展研究中心原副主任刘世锦中国人民大学可持续发展温铁军教授,北京大学国家发展研究院院长姚洋教授。

土地制度是我们国家最基本的制度,光土地财政每年都会吸引N多的财政媒体和都市媒体的报道。今年两会李克强总理在记者招待会上提到居民现在的住房在土地试用期满后可以自动续约的热门问题。当然,怎么看待土地制度的弊端以及探索经验,非常值得我们专门来研讨。我觉得从十八届三中全会以后,跟中国的土地制度相关的,有一些关键词。比如说有一些土地制度的所有权,三权分置的问题。而且中央政府把三权分置的改革作为家庭联产承包制的又一改革。讲到农地建设土地,宅基地还有建设用地,这三个用地怎么进行改革。但是,在土地制度改革过程中,也有很多的地线,包括十八一五的红线,包括农村联产承包责任主体的权利等等,这里面有很多明确的红线。所以怎么在红线的前面不断的探索,非常有意思。我们主要分成三个讨论的的问题,第一个怎么看待我们土地制度在现实过程中的弊端、问题,从而进行改革。这是我们第一个问题,我们从蔡教授开始。

蔡继明:说起现行土地的弊端,它既涉及到宪法,农村土地承包法等等,我个人理解,土地制度的弊端主要表现在三个方面,首先是征地制度存在的问题。在城市建设发展,经济发展,城市要向外扩展,就必须要占用农村的土地。宪法第十条规定,国家为公共利益的需要,可以依法征收征用土地,并给予一定的补偿。这些年来,不管是公共利益,还是非公共利益,一律采取征收的方式。这样一来,公共利益的范围无限的扩大,地方政府打着公共利益的幌子,实际上征用大量的土地用来进行商业、工业甚至房地产的开发。补偿费是按照土地农业的用途补偿的。但是实际上是用于工业、商业开发,这样就产生了巨额的差额。仅去年土地出让金是3.5万亿,近十年估计大概在20万亿左右。地方政府又造成了过多的依赖土地出让金发展经济,又造成了房价、地价过高,迁徙的人口不能定居,我国常住人口达到57.35%,户籍人口只有41%,有两亿多农民工及其家属是在半城市化的状态,6000多万留守儿童。这是导致我国城市化进程缓慢,不彻底的一个重要的原因。农村建设用地的流转实际上受到严格的限制,后面我们会谈到三块地改革,我们允许农村集体经营性那部分土地在整个农村建设用地里面占的比重非常小。农村集体建设用地十几万平方公里,70%、80%第一次流转,宅基地不准流传,可以想到财产的功能不可能发挥出来。

第二个跟城市建设相关,一个是城市建设的扭转受到严格的限制,我们只允许农村集体经营性存量的建设用地入市,但是这块地占了比例是非常小的。另一方面承包地,承包地流转目前也只有大概1/3的规模,能够达到100亩规模经营的也不过350万农户,农村现在还有2亿多农户。连100亩最低的规模经营达不到,我们农业现代化很难实现。

第三,土地资源整体配置有关。要让市场在资源配置中起决定作用,恰恰在土地上我们采用计划配置,大中小城市基本上按照计划来配置,以至于造成一线城市人口多物价房价上涨压力大,因为土地很有限,尤其是最近这些年,500万以上人口的城市严格控制新增建设用地的供给。三四线城市不需要那么多土地,反而有大量的住宅库存。以上我就谈三个方面,现存土地制度存在的弊端。

 

 

主持人秦朔:因为时间关系,我把后面两个问题结合成一个问题。后面两个问题是讨论农地、经济地以及宅基地推行的经验,以及试点过程中的优缺点。

我简单讲过例子,春节回老家河南。河南土地流转以后,就搞高新技术园区,高校技术园区。后面就出现了一些问题,他花了钱,他本地能够很快搞到园区,能够提供工作机会非常少。最后很多人就没有就业机会,这样原来的东西就荒掉了。你这样一刀切去建很多楼房,你没有那么多的钱,农民的财力到不到。所以我感觉在推动流转,提高效益,城镇化概念非常好,但是的的确确要非常非常实事求是。当然,咱们也有很多正面的例子,我们请四位学者,针对改革试点的经验,怎么样推动改革。

蔡继明:首先新土改涉及两个方面,农村土地三权分置,还有就是三个制度改革,农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的改革。这三块地的改革,授权国务院在33个县市区进行试点,在试点期间有关土地的管理法规,可以暂不执行,进行调整。在试点调整之后,再根据试点的经验后,然后在全国进行整改。我们先后在北京、天津、重庆、三个直辖市、以及广东、河北两个省进行调研,成规的经验不多,问题和意见不少。13个不改征地制度,只有3个试验征地制度改革。征地制度改革我去看的是一个县,他说要征400亩地。我问他有多少是公募地,多少农用地,他说没有农用地,都是公募地。接下来,集体土地入市又遇到问题,比城市建设用地多出10万平方公里,大家19万平方公里里面有宅基地,你农村土地入市,不让宅基地入市,这样又出现问题。这样集体土地入市就是杯水车薪,不能真正构建起城乡统一。我调研的时候,干部和群众强烈把三块地打通,尤其是集体的宅基地。可是恰恰是城市周边的,城市里面的居民不允许你流转。我问下面的农民要不要流转,但是现行的政策阻止了他们流转。所以三块地的核心是集体土地入市,集体土地入市的核心是宅基地的入市,我就这讲这个方面,谢谢。

主持人秦朔:我们给大家机会提问,跟大家一起分享。

经济日报:地票模式实行了快十年了,为什么推广起来?

蔡继明:偏远地方的宅基地是没有价值的,但是它有指标,指标是之前的所谓的地票。偏远地方的地票就是你给我一亩地,那就在城市可以用一亩地。现在一亩地大概有20万左右,农民拿走80%,集体拿走20%。地票主要是在贫困的地区,通过地票交易,农民拿到土地的增值,他的土地并没有减少,只是把闲置的宅基地变成了耕地了。我觉得地票是一个很好解决偏移地方宅基地平移的政策,偏远地方的地票平移后还是要由国家征收,如果不是公共利益的需要,国家不会把城市周边的农地占有。就直接发生在两个偏远地区的城市,保留集体所有权,我想这也符合发展权的问题,所以我想如果要进一步推广,不地票的交易在集体所有制之间发生,不一定采取政府征收土地的方式实现。

提问:我从事农业快20年,农业的现代化,如果没有农村基本建设的支撑,怎么实现?专家如何看待农业现代化和建设用地的问题?

蔡继明:刚才温教授也说了,偏远地区没有用地没有增值的空间。但是你一下完全覆盖了就没有发展用地的空间了。他将来要实农业现代化,他也需要一定的建设用地做农业设施用。我想将来恐怕还要用计划经济控制吗,这种地票交易是计划经济体制留下来的东西。但是计划经济体制下,就是刚才也谈到耕地总量的种植问题,将来我想在城市化进城当中,建设用地不是越来越多,实际上是越来越少。农村实际上是20亿亩耕地。最近这些年耕地减少的速度是在下降的,将来完全还是可以变成建设用地的。

(嘉宾观点据现场发言整理,未经发言人本人确认)

(编辑:songshaohui)
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