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贾康:房产税今年人大不考虑提交立法过程有些遗憾

本文来源于财经网 2017-03-26 18:51:19 我要评论(0
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财经网讯】“中国现在以限购限贷甚至限价方式做房地产调控是治标不治本,不断在打摆子状态,摆到任何一个极端都是民众不满意、政府在焦虑,都不能够解决健康发展问题,所以一定要找到标本兼治的方法。”3月26日,华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康在2017博鳌亚洲论坛“楼市泡沫:中国会例外吗?”分会场作出上述表示。

贾康认为,房地产发展的长效机制关键要靠4个层面的基础性制度建设。

第一是合理从容的可持续土地供给。贾康认为要继续重庆为代表的地票制度,在基本农田占补平衡前提下,让远离城乡结合部的人共享改革开放成果的同时,从容有序可持续供地,解决中心区域扩大建成区和提供住宅建设用地的问题。但重庆试点在全中国推行八年多,只允许这一例试点,有些遗憾。

第二个基础性制度是住房双轨统筹。政府要牵头提供有序供给,把低收入阶层转移到公租房和公有产权房平台上,不必涌入商品房的低端市场参与竞争,在保障房的旁边和市场轨形成一个合理的协调,统筹的协调。

第三是在PPP模式风行下,调动政府体外资金提供住宅和城市基础设施,并对接养生养老需求,由政府牵动整个社会资本形成供应,实现供需尽可能平衡。

第四是发展直接税制度建设。在住房保有环节从无到有形成房地产税、财产税或不动产税,贾康表示,虽然房产税话题近期热议,但人大宣布本年度内不考虑提交到立法过程,这也是一个遗憾。

以下为贾康发言全文:

贾康:刚才吴晓求教授的中心观点我不认同,最简要的说楼市泡沫是M2广义货币过大引起的,但跟着要问,中国现在的楼市房市基本格局是冰火两重天,你说因为货币供应过大,为什么它不能够体现在冰那边,它为什么只体现在火的这边?我简单说说我的看法。

中国的广义货币供应量M2是不是过高,还有争议,但是在这儿只能简单的说,中国整个的金融体系是间接金融为主,另外中国的货币流通速度的问题现在学者们讨论的时候,一般把它忽略了,我们做过专门的研究,货币流通速度问题要一定考虑来讨论M2多还是不多,但回到现在这个问题上,中国的楼市房市问题主要是一个随着城镇化推进的过程,中心区域不动产价格一定是表现一个上扬曲线的过程中间,结构方面的问题所导致的,冰火两重天这边火的难受,冰的也难受,这个结构问题是最主要的实质性问题,你说火的这边有泡沫,我不否定,但它不是所谓带来系统性风险的泡沫,冰的那边不是泡沫的问题,是去库存的问题,怎么去库存?在总体去杠杆的同时,才能解决好的问题。

我再回到我的基本观点,就是一开始主持人特别强调的泡沫概念,非常简要的说,泡沫在学术上的讨论里面,大家承认它都存在,但同时跟着的是泡沫的认定往往见仁见智,一般的是泡沫破了以后,大家才知道什么量值以上属于泡沫,这样的一个情况在中国现在讨论起来,我们可以看到的一个所谓楼市房市泡沫破裂的前车之鉴是日本,日本是在上世纪九十年代初,很明显的出现了整个经济停滞过程中不动产价位大幅度的回调,表现在楼市房市上,但大家不要忘了,那时候日本的城镇化水平是在77%,中国现在城市化水平不是官方所说的常住人口57%,而是最新的国家统计局数据里已经同时给出的户籍人口的城镇化率,2016年41%,比上一年上升了1.3%,按照国际经验来讲,它要经过差不多三十个点的上升空间以后,才会转为低平发展阶段,在这几十年里面,中国差不多还有四亿人从农村到城镇居住,成为市民,一定是户籍人口的城镇化率是真实城镇化率,不带欠帐的真实的城镇化率如果到70的高位才会有一个阶段性的转变,现在我们可以说,由一线城市带动的住房,他的平均成交价格的上扬,是符合经济学所分析的,建成区扩大总的趋势是供不应求而带来的成交价,在均价的表现上它一定是个上扬曲线这样一个规律性的发展过程,但是这个均价在实际生活里面造成了很多的误解。我们必须把住房概念下的供给理解为一个能够满足社会和谐需要的双轨统筹的框架,政府要努力的把保障轨先托起来,如果你托好了底商品房市场上的成交价绝对不会像这些年中国一般社会里大家感受到的这么大的杀伤力了,当然,那个时候大家会按照自己的消费主权参与竞争,去购买,但是我认为在可以预见的十五年左右的时间里,像北京、上海、深圳,你不要希望出现现在又回到均价,它只是一个统计,均价上扬曲线能够转变成下行的曲线,我认为不存在这种可能性,你要赶快抓住中央的基础性制度建设,使这个曲线虽然上扬,但不那么陡峭,特别是能够遏制上扬过程中肆无忌惮造成大起大落,社会不安的那种不良的因素,这是中国的真问题

贾康:你说泡沫会破灭,但没有危机,那你就是指单纯房价的下降,房价的下降在北京曾经变相出现过,2014年北京五环以外明显下降,在通州还出现了售楼处的群体事件,五环以内是变相下降,早已经出现过,你虽然没有绕,但你回避了实质性的问题。北京现在真正的引人注目的好房子谁在买?不是中上等阶层,是明显的先富起来的富裕阶层和国外关心在中国发展,认同中国成长性的富豪,你拼得过他们吗?

贾康:既然中国房地产市场表现不健康,中央提出要促使它健康发展,然后对应长效机制概念,最新的指导意见,长效机制要靠基础性制度建设,我觉得这就是最关键的问题了。中国的房地产市场在中心区要在未来几十年内随着四亿人从农村转到城镇集聚,而且这些人的收入从中等收入阶段要进入高收入阶段,那么这些购买力要对应上有效供给的基础性制度是首先土地在一个政府牵头做的通盘的合理的国土开发规划之下,它能不能有适应这样发展过程中间的弹性,它的那种合理的比较从容的可持续的供给,我认为要继续探索的经验就是重庆代表的地票制度,是在基本农田占补平衡的前提下,让远离城乡结合部的人可以共享改革开放的成果的同时,从容有序的可持续供地,这样来解决中心区域扩大建成区和提供住宅建设用地的问题,这是土地制度,是基础性制度很遗憾,重庆的试点在全中国走了八年多,只允许它一例试点,我认为这不符合邓小平改革开放要大胆的试,要有往前开创性的改革智慧

第二个基础性的制度就是住房一定是双轨统筹,政府要牵头提供有序供给,把低收入和收入阶层拖到公租房和公有产权房的平台上,让他们住有所居,他们不必涌入商品房的低端市场参与竞争,特别是夹心层,住房制度双轨统筹在可以预见的将来不可能改变,必须是在保障房的旁边和市场轨形成一个合理的协调,统筹的协调

第三个非常重要的制度就是中国已经在PPP的概念之下,已经有非常多的努力,调动政府体外的资金来一起提供这些住宅,提供宜居城市建设所有的基础设施,要把这方面可能对应到的养生养老的需求一起由政府牵动整个社会资本来形成的供应,是我们这个发展过程中的供需尽可能平衡

第四个,就是很得罪大众的,我始终坚持的,中国必须积极的学习借鉴美国欧洲国家,日本还有很多其他发展中国家现在唯一不选择的,都在走的发展直接税制度建设要在住房的保有环节从无到有的形成房地产税、财产税或者不动产税,这个税制的建设中央早就有要求,但很遗憾,到现在为止没有看到任何的加快,今年这个事情被人们热议以后,人大宣布本年度内不考虑把它提交到立法过程中去,这又是一个重大的遗憾,但是我觉得至少四个方面的基础性制度建设必须形成配套改革方案,必须坚定不移的推进,否则中国现在以限购限贷甚至是限价方式做的房地产调控是治标不治本,它不断的在打摆子状态,在任何一个极端上都是民众不满意、政府在焦虑,都是不能够解决健康发展的问题,所以一定要找到标本兼治,而治本为上的高水平体现出来的这条出路。

贾康:实际上政府现在是管得过细了,它试图去限购、限贷、甚至限价,这是不符合市场规律的,关键政府应该考虑把这些制度性建设放在一起,更多的放开市场,让市场自己能够在竞争中间得到它应有的健康发展,前提就是必须把保障轨尽可能充分的像重庆那样的提供出来,稳住低端以后,中产阶级以上这些人有致富能力的人要调整自己的预期和消费习惯,他们在市场轨上相对从容的挑选自己可支付能力的那种住房。

贾康:我支持这个结论,因为我前面强调的是只治标不治本,但是回到刚才说的中国泡沫什么时候破灭问题,我觉得不能简单化的看待,一定要认清楚中国现在整个房地产市场是冰火两重天,冰的这边根本不存在泡沫的问题,是库存压力很大的问题,你还必须进一步去库存的问题,火的这边会有局部的泡沫破灭或者你可以称为回调它这个泡沫破灭绝对不是可以直接和日本的系统性风险似的泡沫破灭相提并论,比如说合肥2016年猛涨了一段,最近听说合肥某些楼盘回调,下降到一平米四千,你说这是泡沫破灭也可以,这是刚才说到的,这是以相对柔性的方式在消化那个泡沫,而不是那个带来了以后,泡沫破灭带来系统性风险的那种危机,这样的一种如果你允许市场波动中间有升有降,我觉得反而是我们国民素质提高中间适应市场环境的一种训练,如果把这个过程总体的说是综合在一起的一个可控的过程,我不认为中国人会重蹈日本人的前车之鉴,重蹈那个覆辙说明中国人智商不行,我不认为中国人智商不行,所以这是一个基本的判断。

贾康:我在观点上是一向坚持中国必须经受历史性的考验,中国要进入现代社会,必须构建现代税制,现代税制里面的直接税主要就是财产税、个人所得税还有未来可以讨论的遗产税和赠与税,这个方向是应该可以认定的,中央所有的文件都是肯定这个方向,剩下的就是可行性的问题。刚才吴校长说的可行性的认识我们是高度一致的,必须让社会可接受,但是他又没有充分展开,他刚才举的例子,第一套房不征,这是技术路线上的一种观点,还有一种观点认为可以按现在不动产制度取得信息支持,精确到人均多少平米,我了解到的体制内的很多参与改革方案设计的人更倾向于按人均多少平米按人均多少平米信息条件能够满足,因为中国的不动产登记制度现在正在推进中,中央的要求是2017年城镇区域全覆盖,2018年把所有的农村等统统都一网打尽,剩下的问题就是按照人均多少平米征收会带来什么样的社会上可能感到不安的和政府尴尬的情况,社科院有个研究方案,提人均四十平米,但是网上我看到一个反对意见说,有这样一家三口人,父母带一个孩子住120平米的住房,他不用交税,结果不幸事件发生,孩子因车祸身亡,这个时候政府部门来说你们的情况发生了变化,要交税,这个案例就是说你要想得更开明宽松一点,如果社会上这样的情况真的发生,政府管理部门会真的尴尬,不要认为你设计的严丝合缝,照这个执行就行了,那么就促使我想到吴教授刚才说的能不能第一套房就不征,这就不尴尬了,但第一套房不征,有人说有的房子大到四百平米,小的四十平米,这不是最关键的问题,有人说会激发中国的离婚潮,我一听这个问题有道理,中国已经屡次出现了离婚潮。可行性你必须要考虑,就是在中国的南京、上海、北京都出现过离婚潮,排着队,他要抢在某一个政策没有出来的末班车的时点,他要实现自己的购房意图,怎么办呢?就是更宽松,能不能单亲家庭扣第一套房,双亲家庭扣第二套房,那就变成潘石屹几年前说到的,他主张从第三套房开始征,我觉得咱们要赶快启动阳光法的立法,得先定制度框架,能够宽松一些,但是他的意义首先先从无到有,有了基本的制度框架的特征,我们以后可以从容在现代化的过程中去动态优化它,我觉得这是真的应该追求的方向,而且也是中国走向共和要过的坎儿。

贾康:我觉得最好是这样,就是其他的主要的文明国家无一例外都已经有了官员财产公示制度,或一定岗位上要就职官员的财产公示制度,前几年中纪委做的调查是官员财产公示制度时机还不成熟,只能试点,但它试点以后这些信息是不对社会公布的,现在我认为你要说做全面配套改革最好是把您提的建议跟我们现在说的房地产税还有其他的制度建设,包括整个理清和房地产各种各样相关的负担,并不一定全是加税,前面还有减税,都打一个包一起处理是最好的,但是如果作为政治决心,我不认为要等待,我认为可以研究现在我们现在信息制度,就是不动产登记制度的支持,先把房地产税的框架建立起来,但是另外一个税种,遗产和赠与税,我特别同意您的前提,现在只能讲研究如何开征遗产和赠与税,不可能真的推进到要具体实施什么样的方案,因为你在中国没有一个像样可以对全体公民交代的官员财产报告和制度之前,必须更多的考虑前提条件到位,才可能推动的另外一项改革了。

贾康:像北京这样的一线有大量北漂的城市,现在实际上政府的具体工作要求是中心城区的人口,不光是不能再增长,而且它还要往下压,各个区都有未来几年内往下压多少的指标,当然它配合的是现在称为京津冀一体化和疏解首都非核心功能圈套的新的一轮设计,北京所有市级管理机构在未来两年多要迁到通州洛河镇,你要考虑到政府牵头做的整个国土通盘发展规划的优化来看,也可以认为政府骨子里的想法就是像北京这样的中心区域,人口规模不能再扩大了,它希望以种种制约条件引导人们用脚投票,这叫阴谋论就有点儿刻薄了一点,但是它骨子里这样一套逻辑,我觉得确实是存在的。

贾康:中国现在在公租房的概念上就是要形成一个政府牵头,形成有效供给的租房形式解决住有所居的解决方案,当然跟中国现在已经形成的民意之间要有一个对接的问题,过去是真的低收入阶层实在没有办法,他只好认这个命的话,他认为我就是租房解决问题,所以过去还细分为廉租房,廉租房是最低收入阶层,以低廉的价格,哪怕他是吃低保的,现在在政策引导方面认为廉租和公租这两个层次在中国很难清晰的划开,所以就把它并到公租房概念上了,其他的也并在共有产权形式上了,就是您说到的美国和其他经济体这样的出租住房,但是它是在政府引导之下加上政策手段之后,不是纯商业化的租房供给,它是保障轨上的供给,它不排除在中国仍然存在商业化的租房市场,当然这里面要再展开说,可谈的事情就很多了,如果真的出台房地产税,那么很多的空置房会进入市场,或者交易卖出去,或者它进入租房市场租出去,对冲税收负担,而那个时候整个社会没有增加一分钱新的投入,会一下多出一大块有效供给,会更好的促进房地产市场供求走向更健康合理的状态,而且会提高我们实际上的资源配置效率,而且会引导以后人们的购买更多倾向于中小户型,来提高我们土地集约利用程度。

贾康:学区房是现实存在,回避不了,而且有讨论的价值,因为现在中国的家长心情就是再苦再累也要让孩子不输在起跑线上,他要尽一切努力把他那个孩子送进他认为学区房可以配上那个好学校,这就形成了市场上的竞争。几年以前北京出现了4.4平米的学区房,证照齐全,最后市场成交价是140多万,这个情况一直延续到最近的说法,类似的情况屡见不鲜,最新北京的控制是说楼道不能算做学区房,你买了这个楼道下来以后,你不具备学区房送孩子进学校的效力了,加这样一些限制,但这个问题一直存在,这个问题要真正解决,还是回到教育资源怎么样更合理的配置,不要形成那么大的悬殊,再有就是我们整个住房的供给是不是应该按照中央说的基础性制度对应上我们合理的政策调节,不能光讲这个也想管,那个也想管,但是在改革方面就是望而却步,不做实质性啃硬骨头的改革。

(编辑:daisongyang)
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