李铁:人口控制政策限制住房供给 北京房价上涨趋势不变

本文来源 财经网 2017-11-29 17:01:00 我要评论(0
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中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁

财经网 “人口控制政策限制住房供给,以此政策为北京住房供给发展导向,在根本上改变不了住房供给短缺趋势。”11月29日,中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在“《财经》年会2018:预测与战略”上如此表示。

2010年以后政府采取各种限价措施等行政手段,但北京房价仍然没有下行,因为“物有所值”。他称,优质资源过度集导致人口不断集中、地产价值上升。在城市化进程中,人口向特大城市流动不可避免,像北京等地方的高房价现象也不可避免,房价长期上涨趋势不会变化,除非经济崩溃,除非人口流动方向发生逆转。

他表示,北京地方政府一直采取人口控制政策,在主城区减少供给导致房价走高,城市郊区也被不允许建房,以此来控制人口,这是违反城市发展规律的。没有正确的认识人口结构,就不可能提供好的城市服务政策,也不可能改变城市的基础设施供给和城市住房供给政策。

解决住房供给问题有很多选择。他举例,如利用周边小城镇、城中村的集体建设用地提供有效住房,给予地方发展权开发各种房地产或租赁住房。另外发展租赁住房,但值得注意的是,如果租赁住房价格和选择与需求不匹配,就难满足所有人需求,会出现巨大供给反差。

李铁称,上海人口老龄化程度将达到30%以上,北京人口老龄化程度将达到25%以上,外来人口是北京市人口不可或缺的组成部分。城市公共服务重点应放在解决中低收入人口,特别是外来人口方面,而不能再停留在人口控制等极端性思维上。

以下为李铁发言实录:

李铁:很高兴又来《财经》参加这个论坛。我想在座的人更多关心的还是房价问题,这么多年我一直坚信,中国的房地产市场是存在冰火两重天,媒体关注的是房价。高房价到底是不是人为炒作的,中国房地产市场走到今天,到底是什么样的发展趋势?北京这样的地方高房价是不可避免的。另外一个不可避免的,在城市化进程中,人口是向特大城市区域流动的,大量的人口,上海2400万人口,北京2140万人口,这么多人当然需要购房,在发展最活跃的地方,还有一个现象,就是高收入人口也相对集中。是不是这么多年北京的房价是被炒上来的?其实从2010年以后,政府一直采取各种限价措施,行政手段基本用的差不多,北京的房价还是没有下行,原因是什么?就是物有所值。所谓物有所值,就是优质资源的过度集中,人口的不断集中。这种趋势就导致地产的价值上升,同时那边行政控制供给。

解决房价问题,随着离城市中心越远,房价会递减,这也是城市发展的规律。可是,我们特别注意到,只有中国在这个方面是受到严格限制的。我们可以允许主城区发展,但是主城区周边的中小城市是不允许乱建房子的,就导致了住房的供给受到了很大的约束。

说起来,房价的问题,如果按照世界的规律,像北京这种超大城市,优质资源集中,房价不会下降的,即使通过短暂的行政控制,早晚有一天还会反弹,这也是规律。香港的房价是北京的三倍以上,所以我们要认清这个现实,房价的拐点出现,大家有一种预期,看它是不是还有可能降,或者降多少,但是长期上涨的趋势是不会发生变化的,除非我们经济崩溃,除非整个人口流动的方向发生逆转。

另外,我们怎么判断北京的人口结构,也是决定了北京房价和住房供给。限制北京住房供给的另一个重要的原因,是地方政府一直在采取限制人口,控制人口的政策。我在北京郊区建了更多的房子,就会有更多的人到北京来,最后导致北京人口的过度膨胀。因为如此,在北京市主城区可以建,但尽量减少供给,供给越减少房价越高,周边也不允许建。这种控制人口政策,在某种程度上,也是违反城市发展规律的。北京的人口可以分成三类:一类是高收入人口。一类是中等中低收入人口。一类是外来人口。高收入人口可以解决住房的问题,中等收入人口,也可以通过过去的福利分房,或通过现在的市场,也可以买到房子。但中低收入人口和外来人口买房子有非常大的挑战。如果我们继续实行人口的控制政策,以这个政策为北京市住房供给发展的导向,可能在根本上改变不了住房供给短缺的趋势,这样大家关注房子的舆论问题仍然会持续下去,使我们的决策机构发生误区。大家关注炒房价,忘记了炒的事,在最近这几年已经大大缓解。但是高房价和住房供给的问题没有得到缓解,人口控制政策限制了我们的住房供给,同时也导致了大家对于房价的过度关注。另一方面,在空间范围内,来调整房价手段没有得到很好的应用。

关于人口控制政策,也存在着比较大的问题。媒体很关注清退人口的问题,实际上北京人口的结构一定是金字塔型的,高收入人口只占这个城市人口的一部分,更多的是中低收入人口和外来人口。外来人口是北京市人口的不可或缺的组成部分,上海如果没有900多万的外来人口,上海人口老龄化程度将达到30%以上,北京如果没有外来人口,北京的老龄化程度会达到25%以上,甚至还会更多。大量的北京市民会有拆迁性住房供给,外来人口的住房很难解决,他们是整个北京人口中,满足市场需求最重要的补充部分,是不可或缺的组成部分。如果北京没有这些外来人,北京将无法生存,这是一个非常大的问题。所以,没有正确的认识人口结构,就不可能提供好的城市服务政策,也不可能改变城市的基础设施供给,城市的规划,也改变不了城市的住房供给政策。按照传统的人口政策的思维定式,把流动人口都清出去,只留高收入人口,我想北京的高收入人口也没法生存。我们公共服务的重点应该放在解决中低收入人口,特别是外来人口方面,而不能再停留在人口控制的极端性思维,这是特别要说明的。

谈到不同的人口结构,也要想到两类的住房供给模式,第一类是要解决周边辖区内中小城市的小城镇,包括所谓的城中村,和城郊的村庄,可以利用集体建设用地提供有效的住房问题。如果我们把这些地方给予一定的发展权,在这些地方可以开发各种房地产或租赁住房,可以大大缓解房价的压力。这次调控政策有一个特别大的误区,所有的城市只要房价上涨了,就采取限制出售房子的政策,损害的是想低价购买住房的城市居民的利益,例如河北三河,房价1万多,如果北京的居民到三河去买房子,是不是就回避了北京房价高的矛盾。可是三河房价涨也不行,从一万涨到一万五或者两万,那就限制涨价、限制出售。广州地铁有七条线路深入到佛山,也就半个小时的时间,佛山从原来的1.5万涨到2万多,那对于广州居民来讲,等于房价降了。现在要求佛山也不能房价上涨,指数一旦上涨就禁止销售。所以,看房价还得看空间范围从主城区向外扩展的过程中,对于中低收入者的住房供给有个自动调节的过程,但是我们没有很好地运用这个手段。

第二类是租赁住房,租赁住房到底由谁来建,怎么建,这是个大的问题。据我所知,政府提供的租赁住房,空间一定是有选择的,比如我想在朝阳区盖几个楼,或者在大兴,丰台建,可是城市的居民在城市就业的分布是遍布全城的,在某一个点提供了少量的住房,能不能满足居住要求另说,可是增加了交通成本和时间成本,这事谁来算。我们单位的员工要买经济适用房,抽的号是在东五环之外,我们单位在三里河,这就大大增加了交通成本。比如我就业在大兴,在大兴城中村租赁住房是完全可以的。所以,租赁住房的问题和整个就业的空间结构,和政府提供的租赁住房的选择,在政府的规划中是没有等到很好的体现的。

另外,租赁住房的成本。现在政府的思维模式,租赁住房的条件得满足政府要求的条件和标准,包括周边的学校也得按照相应的标准进行配套,政府提供的租赁住房价格该是什么样呢?如果租赁住房的价格是1000,政府肯定是做赔本的买卖。我们以为1000的租金在北京工作的外来人口和中低收入的人口就可以接受了吗?其实并不完全是。大量的中低收入人口和外来人口希望租到更便宜价格的住房。我知道北京城中村的房价也就500,可是政府提供的租赁住房肯定不会是这个价格。我们提供的租赁住房价格和选择都和需求不相对应的话,是可以满足部分人的需求,但是不能满足所有人的需求,还会出现巨大的供给反差。那怎么来解决?这种供需矛盾的焦点还会导致大家把目标对准在高房价上。所以,我们有很多可以使用的手段,我们没有利用。比如怎么用城中村的集体建设用地的住房做租赁住房。广东的城中村的租赁住房价格就是200、300或500。广东的外来人口2000多万,50%多集中居住在这种出租房里,效果很好。可是,北京对集体土地发展出租住房是有限制的。

所以,我们有很多项选择,但我们却做了一个最不好的选择,用行政的办法,所以,研究房子问题,核心是研究市场经济发展的趋势,研究人口向城市流动的规律,如果不解决政策,只用简单粗暴的方式来对待人口问题,制定我们的城市政策,必将使城市的发展走向扭曲。

苏琦:问李铁老师一个问题,如果我们不顾及人口、市场、土地等等结构性的问题,仅靠行政无法长久。您预测一下,大概什么时候这一轮的行政性调控会稍微松下来?

李铁:很多事情发展到一定程度就会出现逆转,无论是市场的问题,还是政府调控的手段,到极端的时候势必就会缓下来。行政手段,根据社会的舆论,根据市场的国际关系,根据经济发展的状况,所以,在一段时期内采取一定的政策可以理解,但是方法很重要,方法不能极端,不能针对人,针对人和针对事是两个问题。我们还要尊重市场规律。市场已经在发挥作用,你一定要把它扳过来,它会自动反弹。不要行政性思维。因为很多制定政策的,对底层和外来人口的考虑比较欠缺一点。不考虑农民怎么想的、外来人口怎么想的。说明我们的调查做的少。我们要善于把工作做到前面,把细致的工作做到前面,各种事情的发生,主要责任在政府,而不能归咎于外来人口。如果政府把服务到位,把基础设施改善好,把工作重点从锦上添花转向雪中送炭,事情就可以迎刃而解,房价是这个问题,人口也是这个问题。

苏琦:对于出租房到底怎么监管,达不到标准怎么整改?

李铁:我经常在全国调查,广东是最典型的例子,广东出租屋比我们过去住筒子楼要好得多。筒子楼年纪大的人都知道,就是一个楼道里无数间住宅,就是一个厕所,每家都没有卫生间,门口放一个燃气炉,做饭,每个楼层一个大洗漱房。那时候住筒子楼的还是城市正儿八经的职工。现在广东2000多万农民工,51%住在出租屋里。当地农民每户三到四分地可以盖个四楼,每间屋子十来平米,和我们当年住筒子楼差不多。但对要求筒子楼十几平米的房间要满足一些条件,例如“厕卫分”,“线入槽”,“楼道通”,“网进房”等等。怎么监管呢?责任到村,责任到户,集体建设用地建筑出租住房,村里负责监管,向外出租住房的农户负担安全责任。标准怎么定,好像北京定的标准不如广东定的严格,也不如广东定的细致。北京800多万外来人口大概住什么样的房子,没有统一的标准。广东省离不开制造业,这些人的住宅是根据需求来决定市场,充分利用了城中村。北京最近有所改变,但是监管看起来严格,落实还是不到位。如果责任到村、责任到户,提出明确的要求,大规模的出租屋存在风险也会大大降低。安全很重要,但是人的就业也很重要,在两方面都兼顾的情况下,我们还可以做更多。但是我认为我们对人口的认识,对管理和服务的关系,还没有处理好。如果把服务放在第一位,比如农民工子弟学校可不可以建立,出租屋怎么样提供、加强什么样的服务,提供什么样的资源,如果这些问题都考虑好,当地农民还能增加收入,外地人口还能获得相应价格低廉的出租住房。

《财经》年会2018:预测与战略由《财经》杂志、财经网主办,于11月28日-30日在北京举行。

(嘉宾观点据现场发言整理,未经发言人本人确认)

(编辑:文静)
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