朱海斌:租售并举或是房地产下一个最大拐点,一定要避免“一刀切”政策

本文来源 财经新媒体 2017-11-29 17:16:57 我要评论(0
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“在未来,我们新的住房体系,可能会有三个主要市场部分:商品房、经济适用房(或棚户区改造)、租赁房。”11月29日,摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌在“《财经》年会2018:预测与战略”上谈到住房供给结构未来会产生哪些变化时如此表示。

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(摩根大通董事总经理、中国首席经济学家 朱海斌)

谈到房地产目前是不是出现新的拐点时,朱海斌提及十九大报告里关于住房政策的表述,从政策上来讲,从1994年以后有三个大的拐点,第一个拐点是1998年,当时房地产市场改革正式终止了住房分配的制度,当时提出的是建立以经济适用房为主的多渠道的住房供应体系。第二个拐点是2003年,把以经济适用房为主改成了主要以普通的商品住房为主。他认为这次是多渠道供应、租售并举,这是一个新的思路,从政策上来讲,很可能是下一个最大的拐点。

朱海斌认为租赁房市场要大力发展,但是在这个前提下,需要避免“一刀切”的政策。一二线城市与三四线城市状况不同,如果还是重复以前的“一刀切”,各个城市都大力发展租赁房市场,可能会出现一二线城市供应严重不足、三四线城市供应严重过剩的情况。

至于租赁房市场怎么做?朱海斌提出了三种思路:

第一,政府为主导,在城市地区或城市的边远地区新建新增的租赁房,比如政府投资,或鼓励机构投资者参与。

第二,利用城市周边地区或城中村,这就涉及到我们讨论的农村土地改革,农村的集体用地是不是可以改为租赁房用途。

第三,鼓励私人闲置的住宅做出租用途。如果按这个思路走,下一步政策着重的方向,一是增加居民闲置房的持有成本,比如房地产税、遗产税的推出会加快。二是政府会介入规范民间的租房市场。

以下是朱海滨发言实录:

房地产是大家一直关心的,是不是出现拐点?我们这一场肯定不是一个投资的指南会,我们想更多探讨的是住房供给结构会不会发生一个大致的变化,接下来会对人们的居住以及投资行为有什么样的影响。在这个过程当中,除了房地产的投资周期、销售周期、调控周期这样的技术性的话题,还会讨论租售并举,我们接触房地产改革,这几年来一直有租售并举,如何这一轮做好它,房子不够卖,是不是房子就够租了呢?也未见得,而且近来出现的一些事情,让大家对租房市场也有一些想法。今天在座的各位嘉宾,从这几方面进行一些分析和探讨。

朱海斌:十九大报告里关于住房政策的表述,从政策上来讲,从1994年以后有三个大的拐点,第一个拐点是1998年,当时房地产市场改革正式终止了住房分配的制度,当时提出的是建立以经济适用房为主的多渠道的住房供应体系。第二个拐点是2003年,把以经济适用房为主改成了主要以普通的商品住房为主。这次是多渠道供应,租售并举,这是一个新的思路,从政策上来讲,很可能是我们面临的下一个最大的拐点。租售并举是一个比较新的提法,在未来,我们新的住房体系,可能会有三个主要市场部分:商品房、经济适用房(或棚户区改造)、租赁房。

我们在新的提法上,租赁房市场要大力发展。在这个前提下,要防范政策犯一刀切的错误。我担心的是,鼓励租赁房市场会从北京、上海到各个省各个市层层下达成为全国性的任务。一刀切的政策是过去几年保障房政策的一大败笔,导致三四线市场住房供应严重过剩。土地在我们的价格里是非常重要的成本部分,尤其在一线城市,一线城市土地价格基本上相当于商品房价格的50%以上。但在三四线城市,土地价格在整个住房里的价格占比低很多。所以,在一线城市,经济适用房或棚户区改造跟商品房服务的是两个不同的人群,但在三四线,由于价格的差异并不大,这两个供应之间是直接竞争的关系,这也导致了我们最后看到的,经济适用房在一二线城市供应严重不足,但在三四线城市供应过剩,再加上商品房,导致了过去几年去库存大量的压力。如果我们未来做租赁市场,考虑到人口流动的特征,中国城市化发展的方向是大都市圈,人口还会集中流动,三四线城市可能是一个人口流出的过程。如果我们还是重复以前的一刀切,各个城市都大力发展租赁房市场,可能的结果就是一二线供应严重不足,三四线城市供应严重过剩。

租赁房市场怎么做?现在政策并没有一个很清晰的描述。我个人的看法,在中国目前的情况下,大概有三种可能的思路:第一,政府为主导,在城市地区或城市的边远地区新建新增的租赁房,比如政府投资,或鼓励机构投资者参与。第二,利用城市周边地区或城中村,这就涉及到我们讨论的农村土地改革,农村的集体用地是不是可以改为租赁房用途。第三,鼓励私人闲置的住宅做出租用途。如果按这个思路走,下一步政策着重的方向,一是增加居民闲置房的持有成本,比如房地产税、遗产税的推出会加快。二是政府会介入规范民间的租房市场。

三个不同的方向,应该说对未来的房地产市场,或对整个宏观经济未来的表现,都会有非常深刻的影响。但目前,恰恰在具体的思路上并没有看到很清晰的信号,到底政府会选择哪条道路。这也是我本人非常关注的问题。

主持人:能不能介绍一下国外租赁住房的供给大概的构成?

朱海斌:从国外看,租赁市场比较有代表性的是美国和德国,这两个国家我都住过一段时间。美国基本上是以私人住宅为主的,很多私人住宅通过一个规范的市场,对市场出租。欧洲,像德国和瑞士,居民租房的差不多,德国2/3的人是租房,瑞士也比较贴近这个比例。在他们的租房市场里,很大一部分也是来自于私宅,但相对美国来说,政府跟一些机构投资者在中间的作用显得更为重要。比如德国,有很多养老基金或中长期的投资机构,建了楼盘以后,通过长期的出租,可以产生比较长期的稳定的收益来源。德国对房租的价格有很严格的管制,比如房租上涨不能超过当期的CPI的增长速度,这也是德国跟其他国家比,房价上涨在最近几十年相对是比较平稳的,就是因为它的租房市场比例高,租金的价格是政府有相当大的指导性。当租金价格平稳之后,对房价也产生一个倒逼,所以,房价相对比较稳定。这是我们目前看到的两个比较重要的模式。

我提到了中国的几个思路,像城中村、集体用地,是中国特色。另外,城镇地区控制的私人住宅和政府、机构投资者。政府可能每个方向都会做一点。

主持人:您预测一下,接下来会不会有一些大的财团和政府一起出面收一些楼盘,乃至盖一些楼盘,做租赁性住房?

朱海斌:我们已经看到有了,未来不排除国企或其他的大公司,或社保基金。

主持人:我们发现在租赁住宅,包括基金收益都弄成金融产品,资金的来源更多项,金融领域对这一块有所研究吗?

朱海斌:房地产信托基金有涉及到住宅,也涉及到办公楼、商业地产,把资产打包,主要的基金收益来源,来自于租金收入。这在金融监管上或法律、财务上,对这类特殊的基金也有相应的税务和其他方面的安排,这在美国、英国、澳大利亚过去二、三十年是非常大的,中国最近也在讨论这个市场,这个市场可能会存在一个比较大的机会。当然,我们需要做一些政策的调整。

(编辑:许楠楠)
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