张保国:商业物业的价值被严重低估,未来几年将会凸显

本文来源 财经网 2017-11-30 16:09:40 我要评论(0
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张保国

通江投资集团董事长、长富汇银基金原董事长 张保国

财经网讯 “不知道大家有没有注意到,在一线城市或者二线城市,商业物业价值被严重低估。以上海为例,我们看的几个商业物业,基本上比办公物业低一半,这是不正常的,这也是一个很大的机会。我感觉未来有几年时间,商业物业的价值一定会凸现出来,一定会回归到一个正常的水平,其实这是一个巨大的机遇。”11月30日,通江投资集团董事长、长富汇银基金原董事长张保国在“《财经》年会2018:预测与战略”上如此表示。

结合通江投资的实践经验,张保国从链条化、金融化和内容化三个方面对城市更新发表了自己的看法。第一,链条化,其实是产业链化。从建筑商到开发商再到销售商,将整个房地产产业整合为一个完整的链条,发挥出战略协同优势。第二,金融化,具有附加值的资产未来的最大点在证券化。第三,内容化。传统商业只是简单装修,更新后做同样的业态就不会产生更大的价值,所以说内容最为核心。通江投资有地产金融,有教育板块,这些商业都在最核心的区域。通过把存量商业物业并购下来进行改造,内容由我们的教育板块来做,这样能形成一定的内容支撑。

对于城市更新中蕴含的商机,张保国比较看好商业物业。他表示,无论在一线城市还是二线城市,商业物业价值被严重低估,未来几年价值一定会凸显出来,这是一个巨大的机会。

以下为张保国发言实录:

张保国:刚才我们一直在谈,这个冬天比较冷,一下飞机就感受到了。房地产不是冷的问题,是直接冰冻了,限购、限贷、限售等等,这个市场已经冰封起来了。所以,才有城市更新突然火起来了。以前大家不用谈这个问题,有增量谁愿意做存量呢?这是很简单的道理。现在增量没有了,自然只能把眼光盯到存量上,当然这也是这个市场未来发展的必然阶段。我们在谈房地产市场的时候,在座的所有人应该都有感觉,对这个市场又爱又恨,爱的是它的回报率,恨的是原来没有多买几套房子。

通江是个多元的产业投资公司,我们有个基金是在做房地产金融,通江资本在做PE,产业上有教育、有制造业。在房地产板块,我们也进行了尝试,结合自己的感受,我谈三点:第一,链条化。第二,金融化。第三,内容化。

链条化,其实是产业链化,怎么样能把它整合为一个完整的链条,发挥出战略协同优势。今年9月份,我们发起了一支城市更新基金,从建筑商到开发商,到销售商,整个房地产产业链条,把能进行有效联合的机构联合起来,共同组成这个基金,同时也做LP。这种做法是发挥各自的优势。城市更新,讲起来很容易,对老的物业做改造提升,但如果仅仅是一栋楼买了进行常规的出租,其实没有附加值。从开发商手里把这个资产买下来,开发商都持有不了,你比他更高的成本,还想盈利?就更难了。所以,它的附加值在哪里?

金融化,具有附加值的资产未来的最大点在证券化上。金融不是一个简单的退出工具,如果能通过一系列的金融运作,有了很好的现金收益和利润回报,才是长效机制。当然也分资产,很多机构对这些东西很有兴趣。

内容化,“城市更新”很简单的几个字,收旧的物业进行改造,当然改造有几种,长租公寓有很多,联合办公有很多,也有一些机构在做存量商业的改造提升。最核心的是内容,传统商业只是简单装修、更新后做同样的业态,这可能就没有什么大的价值。我们在探讨做一个模型,因为我们有地产金融,有教育板块,这些商业都在最核心的区域。现在还有一个问题,不知道大家有没有注意到,在一线城市或者二线城市,商业物业价值被严重低估。以上海为例,我们看的几个商业物业,基本上比办公物业低一半,这是不正常的,这也是一个很大的机会。我感觉未来有几年时间,商业物业的价值一定会凸现出来,一定会回归到一个正常的水平,其实这是一个巨大的机遇。

对存量商业物业,我把它并购下来进行改造,内容由我们的教育板块来做,这样能形成一定的支撑。我们对儿童主题商业进行了考察后,也发现了问题,大多数的儿童主题商业,除了儿童品牌集中之外,就是游戏厅。比如我能做到一定比例的儿童体验型的内容,再配套吸引家长和学生的一些点,就可以做。目前,我们在武汉和成都做尝试,如果可以,就能复制到别的地方,二线城市做好了,就可以进入到北京、上海。内容化跟链条化也有重合的地方,因为我们有教育板块可以做这样的探索,跟其他的产业链条做相应的结合,这是很有意思的一个事情。

陈方勇:无论城市更新,还是证券化,已经走过了第一轮,证券化融资功能解决了,后面一定要走向投资功能。各位最看好未来哪个品类?比如公寓、办公、酒店、园区、养老等等,除了一线城市之外,还有哪些城市值得我们关注?

张保国:我对公寓市场的看法是,未来会像过去的房地产开发市场一样,比如8万家、10万家充分竞争,看你能排到哪个梯队,都能活。写字楼市场,我们买了几栋写字楼,2015年买的楼到今天,增值基本上达到百分之百了。我觉得有机会,但机会没那么大,因为一线城市的账很难算得过来。我觉得机会最大的在商业上,不管是一线城市还是二线城市,可以赚两块的钱,不用太长的时间,商业会回归到合理的价值。比如上海的写字楼6万,旁边的商业卖3万多,如果有合适的内容,合适的产业植入进去,而且能复制、扩展,形成一个好的业态,这个业态就可以选择到资本市场上市。

《财经》年会2018:预测与战略由《财经》杂志、财经网主办,于11月28日-30日在北京举行。

(嘉宾观点据现场发言整理,未经发言人本人确认)

(编辑:daisongyang)
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