王盛:未来二、三线城市核心区的资产交易有越来越大的可能性

本文来源 财经网 2017-11-30 16:30:21 我要评论(0
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王盛

戴德梁行大中华区副总裁 王盛

财经网讯 “未来几年,二、三线城市核心区的资产交易有越来越大的可能性,有城市更新和改建的可能性”11月30日,戴德梁行大中华区副总裁王盛在“《财经》年会2018:预测与战略”上如此表示。

他认为,城市更新,归根结底就是存量市场的运营和操作。现在中国一线城市的商业地产市场,实在是一个淘宝的时代,一个业主手里的热山芋,很可能是另外一个投资者的宝贝,以后市场上各种各样的以城市更新为主题的交易会越来越多,而且专业化会越来越强。

据我们的统计,在北京一到三季度有近300亿的大宗交易,同比增长90%多。上海,有近900亿的交易率,同比增长67%。王盛称,这些增长的交易量,以城市更新和困境资产为动力。我们推论,未来几年,二、三线城市核心区的资产交易有越来越大的可能性,有城市更新和改建的可能性,投资者应该进一步往这里去找喜欢的项目。

而在房地产证券化方面,有两个有趣大发展:其一,资产的所有权真正转手,没有回购或者把资产收回来的条件。其二,原来认为不良的资产,因为有一定的租金收益,也能够打包上市,成功融资。类证券化市场最欢迎的业态就是写字楼。

以下为发言实录:

王盛:先讲一下城市更新。我们在全球70多个国家,200多个城市,300多个网点,5万多名的同事,为大家做商业地产方面的策划、买卖交易、租赁交易,融资,资产运营等方面的服务。城市更新,归根结底就是存量市场的运营和操作。现在中国一线城市的商业地产市场,实在是一个淘宝的时代,一个业主手里的热山芋,很可能是另外一个投资者的宝贝,以后市场上各种各样的以城市更新为主题的交易会越来越多,而且专业化会越来越强。现在很多酒店、商场改成写字楼,归根结底是因为中融的专家是喜欢写字楼的,他懂写字楼,不排除以后有某个专家是喜欢公寓的,看好酒店改成公寓,或者看好商业地产的升级,我觉得这一系列城市更新的可能性,在市场上都慢慢会体现出来。

在北京和上海的市场,以城市更新和困境资产为动力的交易量,最近两年在不断地翻倍。据我们的统计,在北京一到三季度有近300亿的大宗交易,同比增长90%多。上海,有近900亿的交易率,同比增长67%。所以,不断增加的交易量,以及不断上升的单价,让一线城市的核心资产租金回报率到历史的新低。我们的推论是,很可能在今后的几年之内,二、三线城市核心区的资产交易有越来越大的可能性,有城市更新和改建的可能性。

再谈谈资产证券化。很多时候操作的方式是,拿到一个资产,改造也好,升级改进,把现金流提高,然后有一个进入资本市场的机会。现在市场上有四、五十只类证券化,一两千亿的体量,这些类证券化产品,归根结底是运营资本融资的行为,尽管业主最终得到的成本是比较低。刚才专家说,从类证券化走向真正的证券化还有很长的路,其中有很多障碍,包括税、法规法律上的一些障碍。我想说的是,在需求上也是一个障碍,大家有好的资产,谁都不愿意跟它分手,所以只能做一些类证券化,把所有权交出去能够融进钱来,做其他的投资。

最近几个月,类证券化又往前走了一步,其一,资产的所有权真正转手,没有回购或者把资产收回来的条件。其二,原来认为不良的资产,在业主的手里卖不出去的,因为有一定的租金收益,也能够打包上市,成功融资。这是我看到的非常有趣的房地产证券化路上的两个发展。所以,今后这个趋势值得关注,而且正是因为这两个趋势,今后市场上的交易会越来越活跃。

主持人陈方勇:最后一个问题,无论城市更新,还是证券化,已经走过了第一轮,证券化融资功能解决了,后面一定要走向投资功能。各位最看好未来哪个品类?比如公寓、办公、酒店、园区、养老等等,除了一线城市之外,还有哪些城市值得我们关注?   

王盛:为什么我们看到各种业态改成写字楼?很简单,类证券化市场最欢迎的业态就是写字楼,写字楼还是很受投资者欢迎的业态。当然公寓,显然是后来居上的一种业态,而且它的类证券化市场,也在不断的扩大,而且也不能忽视商场。商业地产业有很大的潜力,说白了,运营好的商业地产,回报率比谁都高,商业地产的价值还有很大的上涨空间。

从城市来讲,兜里有钱的这两年,在市场上想找投资项目,日子是最难过的,特别在一、二线市场,离开核心市场往更远的地方走,进一步往二、三线市场的核心区去找喜欢的项目,不谈具体的市场,这绝对是投资者应该做的事情。

《财经》年会2018:预测与战略由《财经》杂志、财经网主办,于11月28日-30日在北京举行。

(嘉宾观点据现场发言整理,未经发言人本人确认)

(编辑:daisongyang)
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