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巴曙松:房地产增量建设时代告一段落 需求在放缓

本文来源于财经网 2018-08-02 20:28:29 我要评论(0
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“中国户均套数超过1,供求关系在走向平衡。从人口总量、人口增长率、出生率、就业率等指标来看,伴随着中国快速城镇化,推动大规模增量房地产建设时代正在告一段落,增量时代的需求在逐步放缓。”香港交易所董事总经理、首席中国经济学家,中国银行业协会首席经济学家巴曙松8月2日在2018观点博鳌房地产论坛上表示。

尽管如此,房地产需求仍在,只是转变成了提升居住品质,改善居住品质可能成为新的增长需求。巴曙松称,从全国趋势来看,部分二线城市会继续享受城市化加速红利,但不会像前一阶段不同地区几乎同步上升;三四线城市棚改货币化支撑作用慢慢减弱,规模、销售占比将慢慢降低。

谈到房地产政策,他表示,下半年去库存、棚改货币化可能会慢慢减弱,尽管资金面可能改善,但目前看是强调控制性的进入房地产市场。居民端房贷政策仍保持相对紧缩态势,虽有放松,但主要表现在资产管理新规实施过程中的局部微调。

他还称,近年来房地产市场对经济的带动作用慢慢具有成熟市场特征,开发投资对宏观经济的拉动作用在减弱,因此,越来越多开发商从开发投资转向围绕房屋构建的相关的产业,试图沿着产业链去延伸布局。

以下为发言实录

巴曙松:我想利用这20分钟的时间梳理一下近期的房地产的数据和这些数据体现出来的特征。

无论是从总人口、增长率、出生率还是就业率占比的指标来看,确实伴随着中国快速的城镇化所推动的大规模的增量房地产建设的时代正在告一段落。增量时代的需求在逐步放缓。

我最近看到很有趣的一个现象,房地产公司都在改名,改名的很重要的特点,就是把它的名字里的“地产”、“置业”改掉了,原来有某某置业、某某地产,就直接改成某某集团。这可能背后也反映了这么一个趋势。

而且从户均套数来看,中国已经超过1,这个指标从日本和美国的经验来看,在1.1到1.2之间的时候,它基本上就是一个供求大致平衡的增量房的增长达到它的峰值的阶段。我们现在在逼近这个阶段,至少从户均套数这个指标来看,我们看到供求在大致走向一个平衡,这也是为什么现在决策者有这么大的决心,这么严厉的措施来调控房地产跟以前不一样的地方。

我比较了一下,国务院常务办公会,关于房地产的任何一句话都没有,这么重要的一个产业,一句话都不提,待会儿我们后面还有讨论。但是7月31号政治局的会议措词非常严厉,没有放松的意思。

我也经常作为一个研究者在想,决策总是有他的依据和他的数据支持,背后的支持就是他可能大致判断现在套数够了,我把力度大一点,问题也不大。

所以由此可以推断的就是,开发投资对宏观经济的拉动作用确实在减弱。

这是中国、日本和美国三个国家的房地产投资增速情况。我们有房地产市场启动以来,中国的房地产对经济的推动作用一直比美国和日本这些发达市场要高很多,但是近年来我们看到这三条线慢慢的收敛得差不多了,我们的房地产市场对经济的带动作用也慢慢的具有成熟市场的特征,它的块头够大,但是它也不会像2008年金融危机之后,美日在往下走的时候,中国的刺激流向了房地产市场,反而还上了一个高峰。所以这也是我们需要面对的一个现实。

越来越多的城市二手房的交易占主导,这是我们可能也要面对的另外一个现实。我们左边对比了不同地区二手房交易的占比,右边是北京的新房和二手房的交易量的走势。在2000年的时候,二手房的交易量几乎可以忽略不计,但是现在我们看到二手房的交易量非常大,而且这个程度在不同的城市在稳步加深,从区域在向全国扩展。

目前从它的流通率来看,我们对比了不同国家的情况,房屋的流通的比例还比较低,我们还有不断的充分的流通来发现它的价格的可能性。

房地产对经济的带动,从原来的开发投资阶段,开始就越来越多地转到了围绕房屋构建的相关的产业,这也是我一开始讲的,为什么那么多开发商开始改名字,原来他觉得自己主要的利润来自于盖新房子,现在可能慢慢的试图沿着这个产业链去延伸他的布局,所以这是它背后的一个原因。

但是房地产的需求还在,只不过它的需求变成了提升他的居住的品质,比如说国内的住房面积还有改进的空间,户均、套均面积、不同的居住方式的占比、不同的建筑类型的住房,成熟市场不同的居住方式、居住面积的差异比较小,我们的差异还比较大。所以我们可以看到现在改善性需求为代表的品质居住上升的比较快,不同年龄阶段的需求特征很明显。

现在我们的一些核心资源和配套的中心区域,它的楼龄比较老,居住体验比较差,我们这里可以看到北京几个主要的城区,它的楼龄的分布,基本上是一些老房子,怎么去改善这些品质,很可能成为一个新的增长的需求。

从人流来看,我们说人往高处走,往房价高的城市圈靠近,人口在向城市群、城市圈集聚。我们看到麦肯锡的报告是这么预计,但实际上市场也是这么走的。

大家经常说逃离北上广深,说得很响,但实际上我们从幼儿园的在园人数、常住人口、小学在校人口来看,实际上并没有逃离北上广,而且还是在向北上广深这些城市群集聚。

大家可以做一个很简单的相关分析,这一轮的房价上涨,和幼儿园在园人数、小学在校人数正相关。幼儿园在园人数上升的比较多的,这个城市的房价上升的压力就比较大,这也是很有趣的一个指标,大家如果选地段的时候,也要看看附近的幼儿园入园人数怎么样,它的背后的含义还是在吸引年轻人集聚。

流动人口占比跟房价的相关性非常大,房地产现有的市场向几个主要的城市圈集中,这个趋势也非常明显。所谓3+6城市群,三个城市群是:环北京、环上海和环深圳广州,6个城市群是长江中下游城市群,这四个城市的二手的交易量的占比基本上在半数以上。所以你观察房地产市场,基本上这四个城市群,大致就能看到它的概貌。

而且我们也看到,虽然在严厉的调控下,城市圈内部房价的联动性在增强,这三个城市圈里面,我们看到它的城市的房价,跟第一位的城市的比较,从这几年看在慢慢的收敛,它的背后其实是基础设施的完善,比如高铁等等联络的基础设施不断地开建。你看到一些主要的城市,每通一条高铁,它的房价就往上走一波。

调控前后我们看到城市圈内部的房价的联动也在增强,比如典型的是北京和燕郊的走势很明显。在这种情况下我们看到了房地产价格的趋势在分化,成交均价在波动。

这是我们看到近140个月北京房价环比的变化,确实调控的作用非常明显。

从量价配合的情况来看,我们的月均成交量对应的价格的波动,显示市场确实在进入调整期。从历史的对比来看,我看这次政治局会议也在讲要构建长效机制,长效机制就是尽量不要把房地产市场作为短期的刺激或者收缩的工具,现在既然供求大致平衡,进入一个平稳发展阶段,肯定要给这个市场一个稳定的预期,很重要的指标就是在千人购房量,这里面的千人购房量的变化不是太大,往往我们容易刺激了大家去跟风买房,一收紧就马上门可罗雀,我们应该用更常恩态化的预期看待这个市场。

这是我们看到不同城市的千人购房量的分布图,怎么保持大致平稳的态势?这里面我们看到北京的房价的历史的走势和不同城市的房价的指数。总体来看,市场的总体在调控之后缓慢的复苏,有一些城市同比有一定的上涨的幅度。

很有趣的是这一轮的城市人才政策,变成了影响房价非常有趣的一个政策目标。吸收人才没有什么错,但是我们发现吸收人才和当地的房地产成交和价格走势相关度很明显。比如说天津,人口政策、人才政策出台,随后就带动了这个城市日均的房地产成交的活跃。

库存在走低,去化在缩短,这是很现实的特征。居民的总体的杠杆有所改善,但是局部市场还比较高。所以从下半年的政策来看,去库存的政策、棚改的货币化的政策可能会慢慢减弱,资金面可能会有改善,但是目前看还是强调控制性的进入房地产市场。

以深圳为代表,开始禁止企业购房来弥补这些漏洞,人才引进政策说不定慢慢的就会逐步跟住房资质脱钩。居民端的房贷政策目前看还是保持在相对紧缩的态势。虽然有一些放松,但是目前的放松主要表现在资产管理新规实施过程中有一些局部的微调,一线市场的走势和房贷成本的相关性非常明显,因为房价已经足够高,大家基本上对这个价格和可获得性很敏感,放松和不放松影响非常直接。

总体来看,从全国的趋势看,一些二线城市,他们还会继续享受城市化加速的相关的红利。但是它不会像第一阶段,可能全国不同地区都是几乎同步的往上升,人口在流入,中国这个阶段的城镇化,或者包括下一阶段扩大内需,它的突破口很可能是从城市群的建设,中心城市带上周边的二三线城市,以及连接这些城市群内部大中小城市的基础设施的建设,很可能会成为下一阶段中国扩大内需的政策重点。

三四线城市的棚改货币化,它的支撑作用在慢慢的减弱,规模、销售的占比慢慢的降低。这也是我们这个市场存在的一个错配。我们把地批到了三四线城市,但是人流在一二线城市。棚改把三四线城市原来的土地下降得很快,新增的土地在下一步怎么匹配,这也是政策需要考虑的。

这是链家最近做的一个调研,我看链家的杨现领博士也来了,我就不再具体讲了,这也是请他们给我提供的资料,他到时候可以讲讲这一点。

下一步的政策逻辑,目前来看,当前一系列的调控手段还是大家非常熟悉的抑制需求。力度大的抑制性的措施能在短期内很快的见效,但是它的问题就是需求还在。抑制需求能把短期的市场降温,但是供给的缺口,原来是全国性的缺口,现在变成局部的缺口,你该怎么弥补,这是一个现实。比如说现在管制性的调控表现出来的特征,这次的范围非常大,73个城市,135条限购政策,176条限贷政策,15个城市认房又认贷,有很多大家开玩笑的话,说怎么把一个房子过户到另外一个人名下,跟这个结婚,跟那个离婚,再跟这个结婚,再跟那个离婚。出台政策的频率高,最典型的是北京,30多次,海南有14次。力度也强,被动式的跟进。

从现在的情况看来,大家把很多期望寄托在政策性的住房,扩大这个规模,或者讲得理论化一点,大家说房地产市场前一阶段香港模式借鉴的比较多,但是现在大家似乎开始讨论的比较多的是新加坡、德国这样的房地产市场,政府有很强的控制作用,现在这种趋势表现得很明显。

在北京的存量房市场上有15种甚至更多的房地产产权性质的房屋,这些政策性的住房主要不是满足市场上个性化的购房需求,但是它有可能挤压市场化房源的供应、土地的供应,地方政府的调控和中央政府在政策取向上有时候着重点不一样,地方政府面临着财政、税收和当地的经济发展的压力,所以它往往想一些措施,我们看到的人才引进措施,很大程度上变成了一个购房者的引进措施,变成了一个调控政策的地方的微调,我们看到不同的城市,刚才看到天津,现在是成都、杭州、济南和西安,人才政策推出之后,购房需求的上升和房价的上涨。

随着这些密集的政策出台,我们看到这个政策一出台,到市场消化的期限越来越短,它的作用有所减弱,所以这也是我相信为什么政治局开始把更大的篇幅放到要构建长效机制的原因。什么样的调控政策才是长效的呢?短期看抑制需求见效了、降温了,但是往往也就减少了二手房的供给。本来是为了抑制需求的,结果把供给打击了,供求缺口就留下来了。

所以我们也可以看到2017年这些不同的城市住宅新开工面积的降幅。人口在流入的反而受到的打击和供给量降的更多。所以这个长效机制可能要解决这么一个潜在的问题,从历史来看,严厉抑制供给的调控往往有一个反弹,我也问过很多专业人士,这一轮的调控什么时候能够停止呢?大家觉得要等到政策性房地产的供给已经能占到市场上的相当的比例的时候,这算不算一个可行的方案还得讨论。而且长效机制还要讨论稳增长,同时还要考虑保民生,还要考虑防风险这几者的平衡关系。

这个长效机制谈了这么长时间,往往可能不是一揽子的最终的政策的出台,很可能是一个不断地在这几个目标之间,在不同的环境下的微调的过程,不同时期偏重的角度、偏重点会不一样。

这就是我今天花这么一点时间,跟大家用数据来梳理梳理,目前这个房地产市场所出现的一些特征,供大家参考,谈一点个人的看法,谢谢各位。

(编辑:文静)
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