郭杰群:高杠杆模式已无以为继_经济_宏观频道首页_财经网 - CAIJING.COM.CN
当前位置:宏观频道首页 > 经济 >
个股查询:
 

郭杰群:高杠杆模式已无以为继

本文来源于观点地产网 2018-08-07 17:12:55 我要评论(0
字号:

郭杰群(清华大学货币政策与金融稳定中心副主任):因为我并不是做房地产开发商这个业务的,我所说的转型实际上主要是从金融和房地产商的结合,是一种更为严密的结合,不是转型,并不是说房地产商要放弃现在的主营业务去做其它的事情。

相对来说,国内的房地产商在金融方面是比较简单、粗暴和直接的,以一个商业房地产商的资产负债表来看,商业地产商需要开发项目的时候,往往采取一种非常简单的经营性物业的开发贷,或者是经营性的非标贷款。

这是一种比较传统的融资模式,带来的后果非常直接,就是负债率非常高,高达90%甚至百分之百,这种模式显然是无以为继的。

对比美国的商业地产商可以看到,他们在金融的应用上非常娴熟。对比一下美国就可以看到,美国企业的长期限债务占比高达60%,而我们国内长债务只有30%还不到。

昨天的演讲中有位嘉宾说,在今后一段时间,国内的商业地产商要尽量采纳长期限的债务,而不要采用短期限的债务。

这个建议很好,但以后开发商尽量去向美国开发商学,可能吗?不可能。

我从万达的事件跟大家说起,去年6月中,银监会一纸公文说各大银行要盘点对万达的授信情况,后面的结果我们就知道的非常清楚,7月初万达的融资成本急剧上涨,连带富力和融创的融资成本也急剧增高,就是因为我们的房地产开发商过度依赖银行融资。

我们知道,中国的银行和欧美的银行不完全相同的,虽然他们都是金融中介,可以到他那里去贷款,但是还有一个显著的不同,就是我们国内的银行是政府执行货币政策的实施单位。

欧美的商业银行可以完全自主地决定对一个企业的放贷与否,政府只能够调控利率,不可能用一纸公文来决定,但是在国内可以完全决定,就像银监会对银行发出对万达的授信指导意见,大家就开始收贷,所以中国的商业银行不完全是市场经济下的银行。

在这种情况下,如果商业地产商过分依赖银行,你就会发生一些悖论:当你看到一个很好的物业,你想购买的时候,你缺钱想借钱的时候,银行可能不给你借;当你不需要钱的时候,银行为了执行政府的货币政策,可能催着你要你借钱,导致有一个错配。

我们看看海航的案例,在去年7月在纽约曼哈顿购买了一栋大厦,花了22.1亿,资金是怎么来的呢?自己掏了23%左右的现金,大概5.2亿,剩下的资金是通过财团贷款,但是根本的资金来源是通过CMBS,做资产证券化。

可以看到海航在海外的经历和万达完全不一样,海航的资金是通过资产证券化直接融资的方式从市场筛募集过来的,依赖的不是银行贷款,融资成本仅仅3.5%,利息比较低,这也不是海航第一次通过资产证券化方式到市场上募集资金。

谈到资产证券化,它的融资方式是什么?资产证券化是对资产负债表的资产端进行融资的方式,如果你有一个比较好的物业,有酒店或者商场等等,完全可以通过物业来进行融资,而不是被动的到银行去进行资金的募集。

国内商业地产商基本上高达80%甚至更高的资金是来自于贷款,或者是银行,或者是其它模式的贷款,而在美国,可以看到银行给商业地产的贷款,与资产证券化给商业地产的资金基本上平分秋色。

有一位我很尊敬的老总谈到他创业的过程,当时他就说国内商业地产商非常强调速度,他对设计、质量不太满意,希望静下来打造一个小而精致的物业,能够提供给消费者,这是很美好的一个理想,当他创业之后,他感觉到他的理想与现实有很大的落差,现在他争取要进入100强。

他是我非常尊敬的创业者,非常的能干,但是他的理想是很难实现的,他不得不改变。

我2014年回国,回国之前我在美国工作生活了接近20年。当时在上海,我准备进入一栋大厦的电梯,我在美国养成的习惯是让女士先走,然后我发现永远都上不了电梯,因为电梯门一开,所有人都进去了,我就被别人挤到后面了。

当你想小而精致、小而美的时候,周围的房地产开发商都在拼命地追求规模、追求速度、追求高周转。在这种情况下,除非你有足够多的资金静下心来打造,否则没办法跟其他的房地产开发商竞争。

为什么房地产开发商强调要进入30强、20强,甚至进入10强?因为不做到这样的规模,银行可能不会给你贷款,所以必须要追求规模,追求规模才能拿到资金,才能进一步发展。

这难道是中国人的劣根性吗?也不是,这就要谈到国际上地产的阶段。实际上我们目前所处的阶段还仍然是一个增量为主的阶段,在这个增量为主的阶段,我们目前在国内看到的现状和所有其它发达国家都经历过这个阶段,在这个阶段中最明显的特点,一是开发商主导,必须强调高周转,第二是必须强调间接融资,从银行以低成本融资的方式来募集到钱。

在这个过程中,实际上大家的同质化非常严重。大家必须要尽快的圈地,尽快的立项,尽快的盖楼,尽快的售楼,尽快的再募集到钱,再来盖楼。在这个过程中如果你的速度放慢,就像我一样,永远进不了这个电梯。

如果你不能从银行贷到钱,你就会毁灭。在这个漫长的过程中,逐渐的才进入到第二个阶段。

第二个阶段中就会出现一些专业的房地产投资经营机构,不仅是开发,可能会更为强调后期的运营。同时也会出现一部分资金,包括融资的来源以直接融资为主,包括资产证券化的方式,就像我刚才给大家看到海航在海外的方式,一直到后面才会有存量的经营为主。

在美国市场上,存量交易基本上是增量交易的3到4倍,在这个过程中,我们不要认为国内目前的发展阶段是不好的,它是一个必然的规律。

目前的环境下,风向确实变了,这种高杠杆的模式肯定是无以为继的。从2009年到2017年这9年间,我们可以看到10强的市场占有率增长是非常快的,增长了3.7倍,而前11到前20强的增长速度仅仅只有2.8倍。什么意思呢?随着市场进一步的发展,强者越强、弱者逐渐被淘汰,这是一个必然的规律。

虽然我们认为整个市场不仅需要强者,也需要弱者,才能有一个和谐的社会。但是在房地产市场的行业发展过程中,我们非常确信,10强的占比已经达到29%,再过5年达到40%都是有可能的。在这种情况下,中小房地产企业如果没有特色是非常难以与强者竞争的。

怎么样改变?改变的一个方式就是金融模式的转型,中国的房地产行业跟美国的房地产行业有很大的区别。

举一个简单的例子,根据国内的国民经济分类的标准,房地产和金融业是属于两个不同的行业,美国证券交易委员会把商业地产和金融业放在了一个大类,实际上在某种程度上是认可了商业地产具有金融的某种属性。

在运营过程中,我们看到国内基本上是项目管理为主导的模式,因为要有项目才能融资。

一个被动的以项目为主的开发商,在目前持续的竞争的环境下是非常难以生存的,不管今天是不是百强,是不是50强,是不是20强,都有可能被取代。你要发展,一定要跟金融相结合。

(编辑:文静)
关键字: 杠杆 模式 郭杰群
分享到:

财经网微评论0人参与)

查看更多>>
匿名评论
  • 全部评论(0条)
查看更多>>

热门文章

热点商讯

编辑推荐

要闻

更多>>

编辑推荐

  • 宏观
  • 金融
  • 产经
  • 地产
  • 政经
  • 评论
  • 生活
  • 海外

排行榜

  • 热文
  • 本周热文
  • 热图
  • 热评
  • 博客