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央行武汉分行行长:棚改货币化本轮去库存任务现阶段已基本完成,应适时考虑退出

本文来源于《中国金融》杂志 2018-08-23 16:18:00
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棚户区改造是一项重要的民生工程,也是构建房地产市场长效机制的重要组成部分。以货币补偿为主的棚改模式作为一种重要的金融创新工具,在促进三四线城市去库存、提高群众居住质量、实现房地产市场健康发展方面发挥了重要作用。但近年来,随着棚改货币化进度提速,三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式,大量资金进入房地产开发商手中,在去库存的同时形成了新的住房供给能力,获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力,从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面,部分城市房地产市场呈现过热苗头。

棚改货币化提振居民和开发商信心与预期,进而拉动三、四线城市楼市转旺

约三分之一的居民购房需求由棚改货币化安置带动并实现。目前,H省棚改货币化安置有三种途径:一是政府将补偿资金支付给售房的开发商,由被征收人持棚改券等购买。据棚改主管部门反映,H省采取这种方式的比重较大;二是政府收购商品房作为安置房源卖给被征收人;三是货币补偿后由被征收人自行买房。第一、第二种可以100%拉动新房销售,第三种虽不是100%拉动新房销售,但因棚改征收的大部分是居民唯一的住房,被征收人多半会选择买房。2017年,H省棚户区改造签订拆迁补偿安置协议户数为28.15万户,其中货币化安置22.01万户,同比增长5.8%。若按货币化安置全部用于购房测算,H省棚改居民购房套数占商品住房销售套数的32.8%,较上年提高2.8个百分点。

省会城市限价导致开发商盈利空间收窄,三四线城市棚改去库存创造新的市场机会,吸引开发商进军三四线城市房地产市场。2018年1~5月,H省14个样本县市年度“地王”中,成交价较当年拍卖成交均价高出58.6%,部分热点区域楼面地价已接近或超过周边在售商品房价格。而土地价格本身也因一级开发成本上升、土地供应不足等原因出现普涨。2017年,H省中小城市住宅用地供应682宗,总用地面积1778.7公顷,平均楼面地价1504.8元/平方米,同比上涨119%,远超同期商品住房销售均价上涨幅度。地价上涨推高了开发成本和房价上涨预期。

棚改去库存效果显著,部分城市商品住房供不应求,房价持续走高,局部地区出现过热。自2016年棚改货币化政策实施以来,H省各地棚改去库存工作进度加快。截至2018年4月末,H省商品住房库存3769.6万平方米,平均消化周期6.3个月,较2016年末、2017年末分别下降2.2个月和0.56个月。79个市、县中,平均消化周期小于6个月的有29个,小于8个月的有47个,占60%,部分城市商品住房供不应求,房地产市场由冷变热,房价持续上涨。2017年末,35个城市商品住房销售均价为5079元/平方米,同比增长21%,商品房销售面积3841万平方米,同比增长14.5%;44个县(区)销售均价同比增长20%,销售面积同比增长18.4%。自2016年以来,35个城市和44个县(区)房价起涨点分别是2016年1月和2017年1月,之后持续上涨,涨幅分别在2018年2月和2017年11月达到顶点。虽然由于2018年棚改开工计划显著减少、财政购房补贴等优惠政策取消、中小城市对商品住房限价等原因,近几个月涨幅有所下降,但房价总体而言仍居高不下。截至2018年5月,35个城市商品住房销售均价为5522元/平方米,较2017年末增长8.7%,44个县(区)均价为3860元/平方米,较2017年末增长5.6%。

棚改货币化对房价的影响不一,但房价上涨并非棚改单方面因素造成

三四线城市去库存节奏快慢不一。2018年5月末,H省79个市、县商品住房平均消化周期小于6个月、6~12个月、12个月以上的分别有29个、43个和7个,与2016年同期比较,两年降幅最高的是S市,为-93.8%,平均消化周期下降了21.3个月;降幅最低的是Z县,为-3%,平均消化周期几乎未变。

三四线城市房价涨跌不均。2018年5月末,79个市、县房价在3000元/平方米以下的有12个,3000~5000元/平方米的有58个,5000元/平方米以上的有9个。与2016年同期比较,年均涨幅在5%以下、5%~10%、10%~20%以及20%以上的城市分别有24个、12个、29个和14个,其中有7个边远县区房价处于下跌状态。年均涨幅最高的是W县,为60%,由2016年3月的1647元/平方米涨至2018年3月的3642元/平方米。

不同城市棚改货币化对房价的影响存在较大差异。通过对11个地级市2017年房价涨幅与棚改货币化安置比例对比分析发现,棚改货币化和房价上涨的关系分三种情况。一是棚改货币化程度相对较深的城市,房价涨幅也快。其中有6个城市属于此类情况,如Y市,2017年货币化安置比例为80%,同期房价涨幅达54.05%。二是有些房价涨幅快的城市,棚改货币化力度不一定大。其中有4个城市属于此类情况,如X市,2017年货币化安置比例只有26.24%,同期房价涨幅接近40%。三是有些房价涨幅相对慢的城市,棚改货币化力度相对较大。如J市,2017年房价涨幅8.77%,在11个地级市中排名最靠后,但货币化安置比例为65.45%,排名第六位。这说明,房价上涨并非棚改货币化单方面因素造成,导致房价上涨的因素还有居民改善住房条件需求客观增长、去库存后部分城市商品住房供不应求、土地价格及建筑成本上涨、省会城市限购需求外溢等等,但棚改货币化安置政策是造成房地产价格上涨的重要因素。

进一步完善未来三年棚改安置政策

2018~2020年,国家仍有1500万套棚改计划。棚改及货币化安置应何去何从?笔者建议适当压缩棚改计划任务,逐年减轻或取消对地方政府棚改任务的考核,取消棚改与“去库存”相挂钩政策,因地制宜推进棚改货币化安置,将以货币安置为主转为以实物安置为主、货币安置为辅,从而使棚改工作回归理性,将对房地产市场的波动影响降低到最小。这主要基于以下理由:

地方政府既要限房价,又要完成棚改任务,这种两难境地不利于其理性决策。针对房价上涨过快的情况,要求各三四线城市房价涨幅不得超过当地居民可支配收入涨幅,上级主管部门每日监测预警,超过后地方政府要被问责。同时,棚改的任务不完成,地方政府也要被追责。两项目标出现冲突和矛盾,地方政府只能两害相权取其轻,显然不利于其理性决策或作出最优决策。

棚改货币化本轮去库存任务现阶段已基本完成,应适时考虑退出。由于商品住房平均消化周期在12个月左右,不需要去库存,从H省79个市、县目前商品住房平均消化周期的情况看,已不存在去库存压力。2018年5月末,79个市、县中,低于12个月的城市有73个,高于12个月的只剩下6个,几乎都在偏远山区。货币化安置作为本轮去库存的一种手段,其任务已基本终结,应考虑适时退出。

居民对实物安置的诉求上升,希望货币化安置的居民变少。据反映,由于一般拆迁户的房屋面积和补偿额度相对较小,而目前房价已炒高,棚改区居民货币化补偿的资金用于买房出现较大缺口,有的甚至只能付同等面积的首付款,很多拆迁户转而更愿意采用实物还建的方式获得安置,一方面避免补充买房资金投入,另一方面实物安置房易于随时脱手,实现有效增值。相比之下,仍希望货币化安置的居民变少。

(编辑:郭怀毅)
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