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欧阳捷:中国楼市盛夏不在 但秋凉回暖也很快

本文来源于财经网 2018-10-19 14:47:00
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欧阳捷

新城控股集团高级副总裁欧阳捷

财经网讯 “如果地产行业回到一个零增长区间意味着什么?意味着中国经济依然是稳的,楼市依然是稳定中国经济的压舱石,楼市只能稳不能乱,一枝独秀的楼市如果断崖式下跌,中国楼市就很难了。中国楼市要稳,就是进入“横盘”的阶段,“横盘”会多久?短期看会进入秋凉,盛夏不再,秋凉回暖也很快,但回暖不意味回到2016、2017年的高速增长时代,不是意味着销售指标大幅增长,只是说我们比较平稳,大家预期比较稳定,心态比较好了。”10月19日,新城控股集团高级副总裁欧阳捷在“第十四届中国地产金融年会”上如此表示。

欧阳捷指出,当前楼市出现了三个调整信号:第一个是土地流拍增多,今年的土地流拍比去年、前年、大前年都出现增多的趋势。

土地流拍是什么原因?他认为,主要是房价地价差距太低,三线城市则是购买力不足,房价很难再继续上涨,在这种情况下地产行业盈利空间不足,房企慢慢理性了。

市场出现第二个信号,就是促销降价增多,楼盘销售压力越来越大。欧阳捷进一步解释,当前,投资客退潮,刚需客无力,改善客观望;同时,政策上,放松限价令是不可能的,房企必须要消除幻想,能卖早卖,不要幻想房价可以轻易放松。

房价是不是真的会下行?未必,他谈到,一线城市核心区域看到房价和限价令已经很低了,很难再降。二线城市整体房价贴近重症病人的心电图,这也是一个很平的过程,外围区域降价也有一种可能性就是局部现象,三四线城市房价没有到高位的怎么降?很难降,房价已经到高位的城市,这些城市小幅降价已经没有用了,想回过来很难。

第三个信号是二手房房价降价增多。

限价令出台时大家没有想到,但是它的作用是倒逼地价下降,倒逼二手房市场下降,这两个作用已经慢慢显现出来了。

欧阳捷认为,房地产市场其实是四句话,第一解决房地产放水问题,第二句话怎么解决,我们有四个办法,第一坚持因城施策,第二促进供需平衡,第三合理引导市场,第四坚决遏制房价。房地产市场的终极目标就是平稳、健康而且还要发展。,未来土地增长还会下降。土地增长下降了,土地购置面积和新开工下降了,投资自然就会弱了。

未来楼市会有零增长的空间,具体而言,政府在3%以内,个别少数指标在5%左右,欧阳捷认为这是一个主要的衡量指标。

以下是发言实录:

欧阳捷:感谢主持人,也感谢主办方给我们提供这么一个机会跟大家去分享一下我们从企业的角度来看待整个市场。

这是我原来的一个题目,昨天晚上再思考了一下把题目改了一下,叫楼市大稳,“横盘”可期。

4月23号中央政治局会议指出要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,我们仔细想想看,这些市里面这四大市里面都是有隐患的,都是有风险的,那么风险到底在哪里?我们可以看到我们股市再现千股跌停,大家已经看不到底了。但是现在有一种期盼,期盼美国的金融危机十年一轮回再来,那个时候美国放下架子,大家共度时艰,共度时艰的时候我们的A股可能才会真正到底,如果真的到底,这段时间我们可能会遇到一个“横盘”的时代,所以现在股市不能说真正见底了。债市,我们过去说债市是中国最大的危机所在,一个项目违约就可能导致一个企业的风险,就可能导致产品危机,如果一个企业出现了债务风险,就可能导致他所在的行业受到金融挤兑而出现一连串的风险爆发。

比如说我是一个好企业,我正常的情况下我明天可以有一笔资金,银行信贷到我帐上,我同时规划这部分一部分还债,一部分付工程款,排名前50强的一家企业突然倒下了,债务违约了,银行很可能说我今天给你的钱先放一放,明天再说,后天再说,一个好的企业,一个正常运营的企业可能出现危机,所以债务风险是最大的风险,一旦遇到债务风险怎么办?一定是抛售资产,有两类资产,第一类是股市资产,但是大家知道主要控股人持有的资产大部分被质押了,股市出现了债务违约,要抛售股市资产的时候对不起,很可能我们会导致股市的崩塌。第二如果不抛售股市资产怎么办?可能就要抛售楼市资产,抛售楼市资产的时候一旦引起大面积的楼市资产的抛售,就会带来楼市资产的大幅度下跌,就会导致楼市的崩盘,债务风险是最大的风险源,这个警报已经基本解除,因为央行会大规模的放水,我们的流动性已经合理了。我们曾经做出一个预判,那时候我们提出一线城市领涨、二线城市普涨、三四线城市止跌企稳,少数城市仍有下跌,为什么我们会做出这个预判,大家看到这个图上可以明确看到,2015年8月份我们观察到央行M2的增量,达到了12.45万亿,这是什么概念?相当于前三年的平均值12.5万亿,几乎相当于前6年的平均值16万亿。我们再想一想,2015年后面还剩5个月的时间,M2增量还会有多少,我们认为会有4万亿,是一个很巧合的数字,最后结果是16.39万亿,出现这种情况之后我们会发现我们遇到了一个2016年初,大水漫灌的时代。但是那个时候我们看看央行货币政策委员会给出的流动性口径是什么?是保持适度流动性,但是现在我们经历了保持流动性的基本稳定,维护流动性的合理稳定,到流动性的合理充裕,充裕是什么概念?我们提高了3个条度,今年1月份M2是4.4万亿,如果下半年是对等的话我们将见识一个真正的大水漫灌。

所以真正的债市上风险警报解除了,但是我们留下后遗症,我们去杠杆,我们风险越来越高了,汇市是有管制的,因为管制我们在这种情况下很难突破我们的“横盘”空间,但是最近国务院发展研究中心原副主任刘世锦说了也许我们对7.0的关口并不那么看重,意味着我们守的不是点位是制度,只要制度合理不怕点位回不来,也就是说明年我们很可能要突破7.0的关口,突破了就意味着“横盘”不在,如果股市、债市、汇市都不能“横盘”,那楼市也是我们今天说的最主要的话题,也是我们今天的主题。楼市出现了三个调整信号,第一个是土地流拍增多,今年的土地流拍比去年、前年、大前年都出现增多的趋势,今年的流拍不及去年,但是一线、二线土地的流拍都超过了去年,土地流拍是什么原因?主要是房价地价差距太低,三线城市由于我们的房价购买力不足,而我们的房价是很难再继续上涨,在这种情况下我们的盈利空间不足,房企慢慢理性了。我们曾经做过一篇微信公众号叫欧阳先声,欧阳先声每周日晚上八点发文章,我们提出来土地流拍增多不是市场下行信号,但是影响我们的市场预期,我们认为流拍增多可能市场不好,土地流拍会是一个趋势吗?我们认为不会。8月份我们可以看到土地流拍到了一个高点,但是我们预计9、10月份会下来,事实确实如此,9月份的流拍量只有8月份的三分之一多一点,10月份的流拍只有14宗地,远远低于8月份的180多宗地,土地流拍还会有,但是不会变得更多了。为什么不会更多了?原因很简单,第一我们的土地供应非常充足,我们的三四线城市也好,一二线城市也好,成交量都是大幅上涨,三四线城市增长46.6%,我们拿到了这么多地还要拿更多的地吗?当然不会了个所以土地价格高的不再受宠。

我们可以看到前20强房企,其中19家是上市公司,公布他们的土地储备面积,折算成可售的面积,规划可建面积,是19亿平方米,19家企业每家企业1亿平方米,可以卖几年呢?这些面积全部销售,相当于按照2017年的销售面积可以卖5.9年。也就是说在这5.9年当中他们不拿一块地,按照2017年的销售面积推算可以卖5.9年,如果保持20、30%的增长速度可能是三到四年时间,所以大企业拿地就变得更加谨慎。

地方政府想想你们大家都不拿地了,着急卖地吗?不着急了,但是地方政府预期没有降,所以二线城市的价格,溢价率接近为零了,大家都是在3%到4%之间,但是地价没有真正降下来。所以地方政府是不甘自降地价的,卖不掉就不卖了。所以沈阳有一块地六年前是地王,流拍了,但是6年以后充分加价再拿出来卖,价格还翻番,所以政府有足够的信心让市场获得比较少的土地,用较少的土地推高价,推出的少了流拍就多了,高价地已经是陷阱了,这种高价地多了大家就会陷到里面去。所以很多企业认为我们地价、房价两腿互相蹭已经不存在了,所以很多中小房企没有意识到这个问题,大的企业看到这个问题,小的企业没有。

所以看到今年7月31号中央政治局会议出台以后流拍有98宗,高溢价率这些土地其中80%在三四线城市,其中87.7的土地是中小房企和个人所纳。他们根本没有意识到7·31政治局会议的内涵所在,所以他们还在拿高价地,这样他们就会陷入一二线城市过去的地王被套牢的现象。如果是这样的情况下,未来这些中小企业怎么办,过去很多中小企业在2016、2017年经历了整个房价、地价的上涨之后被解套了,未来还有可能被解套吗?我们相信不会,他们会哀鸿遍野、死伤遍地。

市场出现第二个信号,就是促销降价增多,楼盘销售压力越来越大,什么原因?是我们的土地太多了,存货太多了,所以要卖了,加快卖。去年我们讲过放松限价令是不可能的,必须要消除幻想,能卖早卖,不要幻想房价可以轻易放松,但是企业没有意识到这个问题,还在不停拿地王,今年上半年还有很多企业拿了地王。为什么我们说现在企业要抢收?核心原因是有三条,第一条我们的房价已经到了高位,或者限价令下房价不再上涨,投资客退潮了。第二刚需客无力了,我们首次置业的刚需没有能力购买,所以看房人减少了,这就导致我们的改善客变得观望起来。他们预期房价未来下行,下行不下个30%他就不着急入市,如果下行10%,未来还可能再跌呢?所以不着急。所以在这种情况下我们改善客的观望导致市场预期发生很大变化。

现在回过头来看房价是不是真的会下行?其实房价未必会这样,我们在一线城市核心区域看到房价和限价令已经很低了,很难再降。看到一线城市的核心区域推出的楼盘基本可以做到推出来就卖掉了,因为政府限价,打了折之后非常划算。但是我们在远郊降价情况就不理想,哪怕小幅降价都不理想。原因就是投资客退潮,远郊客去改善,到很远的地方改善吗?投资客退潮,刚需客无力,本地客无需,改善的也不来了。

二线城市整体房价贴近重症病人的心电图,这也是一个很平的过程,外围区域降价也有一种可能性就是局部现象,三四线城市房价没有到高位的怎么降?很难降,房价已经到高位的城市,这些城市小幅降价已经没有用了,这个时候你想回过来很难。所以大幅降价可能会收回一波,比如从农村进来的,从向下进城的人,可能会吸引一波人,但是还是因为三个原因,所以很难推上去。所以长期效果值得观察,房价上很容易,但是降很难。如果我们再进行大幅度降价,我们一定会有一些企业变成枪打出头鸟,这个时候也会被政府约谈,那房企怎么办?他们就不可能按照原来的逻辑做事,大幅涨价会背上扰乱市场的罪名,这时候政府很可能会采取一些极端措施,比如关闭售楼处,比如不给备案和双向限价,都会出现,目标就是稳定楼市大局。

第三也会出现二手房房价降价增多,这个非常正常,2016年有人问我北京二手房降了您怎么看?因为限价令限制导致房价扭曲,我们说这个可能将成为市场的普遍现象,这个现象我们这两年非常普遍的看到了。所以这种情况下摇号也导致市场的预期改变,很多企业参加了摇号,摇号过程当中我们发现很多投资客进来之后会发现你的价格被限价令很低,周边的二手房远远高于一手放房的价格。这个时候就放大了购房需求。上海一二手房价的倒挂现象很严重,现在已经开始收敛了。

限价令出台的时候大家没有想到,出台的时候也没有想到,但是它的作用是倒逼地价下降,第二个作用是倒逼二手房市场下降,这两个作用已经慢慢显现出来了。

那楼市变化的触发点是什么地方?上半年房地产没有意识到市场的调整,虽然有人说未来市场可能会调整,但是从内心来讲大家没有接受这个观点。但是真正的触发点是7月31号中央政治局会议开始,坚决遏制房价上涨,大家觉得市场真的变了。所以我们资本市场受到了惊吓,股市大跌。在这个时候其实我们的市场预期发生很多改变,当然我们看到很多的行业观点,很多行业观点说市场已经悲观得不得了了,但是我们觉得在市场过热的时候我们应该给市场泼点冷水,比如地王不断出现的时候,我们说第三波地王潮已经出来,调控会出什么牌?我们已经警告大家不要拿地王,但是很多人还是不相信。现在市场部好的时候怎么办?我们其实应该给市场更多信心,我们应该让市场理解这个市场未来究竟是什么样的?所以政治局会议的真正内涵是什么?。

去年有一篇文章,中央政治局会议的话很清楚,文章中间关于经济工作,其中稳字有18个,我们足以见到它的分量,稳经济、稳就业、稳外贸、稳金融、稳地产、稳就业、稳预期和稳民生等等,这些东西都在稳,在这个过程当中房地产怎么谈?房地产市场其实是四句话,第一解决房地产放水问题,这两年我们一直在下决心,所以这句话其实等于没说,第二句话怎么解决,我们有四个办法,第一坚持因城施策,第二促进供需平衡,第三合理引导市场,第四坚决遏制房价。

这是我们这两年一直在做的吗?当然是,所以我们没有增加新的动作,换句话说中央非常认可过去行之有效的政策,但是我们没有想再增加新的调控政策了,这句话没有人解读。第三个是坚决遏制房地产上涨,过去我们说遏制房价过快上涨,给了地方政府、开发商和楼市一个预期,可以慢慢涨,现在大家要冷静下来,房价不会再涨了,泡沫不能再继续增长了。第四是加快建立长效机制,促进房地产市场平稳健康,而且要发展长效机制。所以我们房地产市场的终极目标就是平稳、健康而且还要发展。所我们今年年初做过预判,我们讲过楼市没有大起大落,房价不会大涨大跌,所以今年楼市是大稳小乱的一年,2017年预测是楼市没有黑天鹅,量平价稳略有增长,所以没有黑天鹅事件。今年是大稳小乱,中央政策要求我们楼市大稳,我们尽一切努力保证房地产市场不是炒的而是用来住的,所以我们要保持楼市的稳定。这个定论一旦定了之后我们相信会写入十九大报告,去年我们做出这个预判,十九大报告管五年,所以未来房地产市场就是平稳的。但是小乱还会有,地方政府有的在刺激,有的在打压,有的在收紧,会有小乱现象,所以我们因城施策可能会有所转向,但是不会影响。怎么衡量呢?未来楼市会有零增长的空间,就是政府在3%以内,个别少数指标在5%左右,我们认为未来这是一个主要的衡量指标。

所以我们可以看到我们的银行贷款进入负增长区间,在负2%以内。开发商的资金还在6.9%,在目前这个状态下我们认为还会往下继续走。房地产开发资金为什么往下走?一个是自筹资金增加了,自筹资金没有增加现金流,全部用来还债了,所以没有增加企业真正的现金流。那么企业的现金流的增加来自于预收款和定金,所以首付款的比例提高了,从30%提高到80%,甚至100%,所以银行的钱到位资金增多。但是市场下行信号有了之后,未来的到位资金会慢慢下来。但是有一个数据让我们吃惊了,新开工面积不降反增这是什么道理?而且我们的投资也在不降反增,呈现同样的趋势,我们仔细想了一下这里面的原因是我们在去库存,我们的待售面积下降到非常多了,杜主任图里有这个数据,我们的待售面积不足一年时间,那我们需要去补库存。

所以很多二线城市,一线城市我们的去库存的周期降到了3、4、5个月的时间,我们要加快开工,我们把库存补上之后我们的未来就不可持续的。所以土地购置面积还在增长,还是有企业盲目的扩张和拿地,还认为未来会有新的增长,我们预计未来土地增长还会下降。土地增长下降了,土地购置面积和新开工下降了,投资自然就会弱了。

销售面积在持平,一二线城市,今年一到八月份跟去年是完全一样的,没有变化,一二线城市没有业绩增长。所以回归一二线城市的房企是不可能会获得增长的,特别是调控严格的城市。那我们看看二四线城市,大家看到收缩比较明显,所以未来销售面积一定会快速回到零增长区间,现在已经从1到7月份的4.2%到8月份的4.1%。

但是如果我们回到一个零增长区间意味着什么?意味着中国经济依然是稳的,我们楼市依然是稳定中国经济的压舱石,楼市只能稳不能乱,一枝独秀的楼市如果断崖式下跌,中国楼市就很难了。中国楼市要稳,那就是一个“横盘”的阶段,“横盘”会多久?短期来看我们会认为进入一个秋凉,我们是年中到了,但是我们只是盛夏不再,我们只是进入秋凉,秋凉回暖的时间也很快,这个回暖不要指望回到2016、2017年的高速增长时代,只是说我们比较平稳了,大家预期比较稳定,心态比较好了,这是我们称之为的回暖,不是意味着销售指标大幅增长。这个回暖预计在明年的两会之后,也可能最迟到明年年底,就平稳了,大家心态就横了,就是一个“横盘”的心态。

从中长期来看未来至少是持续五年,这个图是2015年的演讲的PPT,从高增长的时代进入平稳发展期,未来五年就是平稳发展期,而且这个平稳发展期可能会延续未来10年、20年,甚至30年。楼市大稳既是政策诉求,也是形势使然,在这个时代我们的楼市是平稳的,企业就可以有战略,就可以调配资金和人力,就可以配置资源,企业就可以平衡发展。实现我们的均衡性发展,调控就是调控和控制,小幅振荡,这个时候我们讲过去的三年的刺激,火热、打压、箫条已经不再成立了,未来楼市就是稳的格局,稳就是最好的。我们就可以加速奔跑,幸福都是奋斗出来的,希望我们和大家一起共同努力来创造我们未来美好的时代。

由于时间关系可能很多问题没有完全展开,大家感兴趣的话欢迎大家关注我的个人的公众号,每周日下午八点不见不散,谢谢大家。

(编辑:倪萍)
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