碧桂园:从盖房到制造房,用制造业思维革新建造体系

本文来源 《财经》 2018-12-12 13:27:00
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特约撰稿人 佳音

这套体系的逻辑核心是向制造业学习,像造汽车一样造房子。工业化生产的显著特征就是对精度的要求,精度和标准的不断提高,引起了整个行业的巨大变化,这就是当今建筑业都在向制造业学习的原因。 

 伴随着“房住不炒”等一系列调控措施在全国各地的陆续实施,从今年下半年开始,全国各地楼市进入调整阶段。与此同时,与建筑品质有关的内在革新,也成为房地产行业寻求新增长动力的主要范式路径。

随着“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,房地产业正在进行供给侧结构性改革,由数量开发阶段向高品质、高质量阶段转型。如何提升住宅建设质量水平,实现高质量发展,成为新时代住宅建设领域的重大课题。”住房和城乡建设部建筑设计标准化委员会主任委员、中国建筑标准设计院总建筑师刘东卫曾指出。

在此之前,中国的建筑业大多处于手工业建造模式阶段,建设工期较长,质量问题丛生,环境污染严重,尤其是建筑能耗占到全国总能耗30%,建造方式转变迫在眉睫,发展新型建造方式势在必行。

作为2017年成为首个年销售额突破5000亿元的房企,近几年发展迅速的碧桂园集团亦在加速回笼资金、扩张规模的同时,为保证建筑质量寻找新的路径。其尝试的主要路径之一,是碧桂园首创的新型装配和建筑工业化解决方案。

这一被碧桂园简称为“SSGF”工业化建造体系的主要模式路径为何?其核心难点与突破点又是什么?其可以在多大程度上帮助整个中国建筑业提升内在品质……针对这一系列问题,在12月8日召开的2018三亚·财经国际论坛上,《财经》记者专访了碧桂园集团助理总裁、筑梦公司总经理孙军,其作为这一新模式推动的主要负责人给予了详细解析。

 

《财经》:今年深圳开始推行现房销售制度,广东近期也在试点停止预售政策。对于地产业来说,这样的政策转变会给企业带来哪些影响?

 

孙军:这一系列政策确实与以往不同。在“房住不炒”的方针下,现售制度开始出现并不令人感到奇怪。作为房地产商,碧桂园一方面采取了按照需求定产能的“以销定产”方式对接市场;另一方面,面对不断升级的市场压力,碧桂园也在积极从市场和生产的结合点寻找生存空间,不能为老百姓提供优质的产品就无法生存,但与此同时也要保证足够的利润。

在某种程度上,我们可以说碧桂园的建造体系会比较适应现房制度,因为整体的资金压力会减轻。房地产的成本体现在资金和时间两个方面,节约时间成本会提升效益。但节约时间并不容易,必须重组以往的建筑逻辑和流程。而在重组过程中你会发现很多传统技术都在构成阻碍,只能通过创新去解决。

《财经》:具体而言有哪些障碍?碧桂园的解决方案是什么?

 

孙军:改革开放以来,中国的房地产业开发建造出了大量的住宅,但和餐饮行业类似,现在整体上还是比较落后的。因整个行业还大多是以传统的建筑方式——钢筋混凝土加抹灰找平——盖房子,这一方面会带来木材和砂石等建材的浪费,也因此存在一系列的弊端,例如渗漏、空鼓、开裂等通病,工地环境也不尽如人意;另一方面是业主看完样板房后下定金买房子,但直到交楼那一刻才知道到底好不好。构建一种新的建筑行业标准和体系势在必行,而这也响应了近年来国家积极倡导高质量发展的模式。

碧桂园正在探索的模式,我们将其称之为SSGF理念。第一个“S”是“safe and share”,也就是“安全共享”;第二个“S”是“sci-tech”也就是“科技创新”;第三个G是“green”代表“绿色可持续”;第四个“F”是“fine”,代表了“优质高效”。我们希望在综合效益不降低的情况下,通过不同的技术体系和管理体系的组合,实现多方共赢局面。

《财经》:究其本质而言,这套体系的核心要素包括哪些?

 

孙军:这套体系的逻辑核心是向制造业学习,像造汽车一样造房子。工业化生产的显著特征就是对精度的要求,精度和标准的不断提高,引起了整个行业的巨大变化,这就是当今建筑业都在向制造业学习的原因。具体而言,我们可以从以下几个角度理解这套体系:

首先,以前我们运用的模板都是木板,成本低但精度差且对自然资源的消耗和破坏较大。现在我们采用铝材制造模板又演变为模具,就能为建筑带来技术革新。比如安装门窗之前要去做缝隙填充,很容易出现漏水的情况。现在我们把窗户也作为模具的一部分,甚至可以做出各种异形的砌口,这样的设计就不会产生漏水。新理念就是把所有人工影响建筑的因素都排除,用标准的工业化手段去生产,因此可以说是“生产”房子,而不是盖房子。

其次,则涉及到外墙,也就是主体结构。传统的工序是砌砖,然后抹灰,同时建筑外覆盖着脚手架,但外墙做的就是全现浇筑,用混凝土构成外墙材质。这也面临着诸多的问题,例如抗震,所以我们用结构拉缝技术来解决建筑刚度问题,整个外墙可以一体浇筑成型。这与汽车的结构理念有着异曲同工之妙,老式汽车结构都是拼接而成,所以使用一段时间后会出现框架松散的问题,但现代的汽车生产工艺多为一体成型,典型代表就是特斯拉电动车,用大型铸压机套用模具冲压成型,质量明显比原来的拼接结构强度高很多。刚度和稳定性都具有革命性的提升。套用造车逻辑,房子生产理念也是如此,尽可能一次成型。这就是碧桂园从制造业学习借鉴来的理念。

传统建筑虽考虑到这些因素但不能更好地应用解决方案,所以问题一直都存在,这就是工艺决定的。过去国家的规定,房屋建造误差率是8毫米,整栋建筑误差率控制在两公分,每栋建筑都无法保证避免误差。现在采用全新的建筑理念进行“房屋生产”,误差可以控制在4毫米,从而达到了免抹灰的要求。比业内8毫米标准更加精确,直接提升了建筑的品质。

采用新建造工艺后,会带来一系列的好处:首先是以往的建造方式是从下往上建造,采用封闭结构。因为多个工作面不能同时进行,所以工期是会增加的。现在我们通过新的技术让建造工序和品质不变的情况下,建造时间可以大幅度节省,从而提升了效益,保证了有序性;其次是房子分为支撑体跟填充体,在进行装修的时候,不再需要拆掉以往混凝土里预埋的管线,能够很快速的进行更替;第三是建筑过程可以不再“拖泥带水”了,建筑垃圾(占全国垃圾总量的40%)也可以大幅度减少,还可以实现现场回收,然后将不可回收的材料重新加工成型后再次利用;第四是因为新的建造方式大幅度减少了抹灰,腻子的使用也减少了。所以我们正在逐渐实现零粉尘。我们在工地里面跟当地的环保部门一起联动设立监测点,在其他地方因为pm2.5指数升高的时候实现不停工;第五是全天候工地开放可以在没有销售前就让客户来实地考察,并且向同行、社会参观者无条件开放工地,欢迎他们观摩学习。这种理念提升的发展质量已经超过了国家的建筑标准。

《财经》:这套新建造体系的主要创新体现在哪些方面?

 

孙军:这些技术并非都是自主研发,是在总结日本、欧美的技术后进行了改进,以达到适用于国内项目的目的。例如我们学习了日本的建筑结构,再进行改进。他们用了大量的装配式方法,但在中国没有应用大量的装配式建筑技术,那么我们进行改进后做到的是一体成型的技术。装配式更适合多层建筑,对于高层建筑不适合,所以我们把框架结构和框剪结构结合运用,也就是俗称的塔楼和板楼的区别。框剪接口就不太适合装配式的建造方法,因为连接的结点要求非常复杂,技术要求非常高。

 

此外,这套新建筑生产体系对建材供应商生产要求并没有提出苛刻要求,但应用在建筑上品质却有了提高,这就是内部体系创新的结果,通过精细化设计施工把原有供应结构应用得更好。集成创新也是一种创新,集成就是精细化设计施工。这套新模式的核心在于将以往的技术与体系有机结合在一起就变成了创新。

《财经》:按总成本考虑,采用这一新建造模式合算吗?

 

孙军:套用新理念,碧桂园的平均成本一平米大概要增加80-200元,这只是显性成本,还没有计算技术研发成本。例如全现浇外墙把砖墙变成混凝土墙,这增加了一部分成本,大概每平米多30多元,预制墙板制作的成本每平米增加了60多元,为了底层装修采用的楼层截水系统每平米成本增加了10元,爬架的设计每平米成本增加了10元,其他的小型技术应用对于成本稍有影响。从提升品质和生产效率的角度来说,成本提高是值得的。

但这只是一个维度,还是像刚才我所提到的那样,房地产业的投资比重很大,每天都会产生成本附带的利息和相关费用。在单个工序周期没有发生变化的前提下,通过有序的作业,主体与装修协同共进,互不影响干扰,就可以大大节省时间成本,从而整体上降低企业的财务成本。采用新的建造体系能够实现“又好、又快、又省钱”。

《财经》:从技术进化和推广的角度看,这套体系未来还会有哪些新的发展?

 

孙军:我们现在的体系仍在不断迭代更新,现在是进化到了2.0版本,正在研究3.0到4.0的版本。具体而言,我们可能会主要考虑以下两个方面:

其一,我们希望通过一系列的工艺革新,实现从传统建造到改良再到优质高速建造,最终实现智慧建造甚至无人建造。因为在目前的建造过程中,人的因素还是会导致一定程度的质量水平参差不齐。我们每年会投入160亿元研发机器人,希望最终实现像造汽车一样的无人建造;其二,我们希望把这种新的工艺上升为行业标准,这一点我们也在跟中国建筑标准设计研究院等相关企事业单位一起合作共同编制。

【作者:佳音】  (编辑:倪萍)
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