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14城上半年二手房成交环比增52.3% 业内称“小阳春”难续

本文来源于财经网 2019-06-26 15:07:17
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经历一轮楼市“小阳春”后,“‘稳’成为下半年主题与市场面常态。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐预测。

楼市回暖不稳定

三四线楼市成交下滑

6月25日,贝壳研究院发布《2019中国房地产半年报》(以下简称《报告》)显示,上半年全国重点城市房地产市场和土地市场普遍回暖。北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州等14个重点城市二手房成交量环比增长52.3%。

“在部分地区调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下,重点城市楼市走出低靡,表现为二手房市场底部向上、新房和土地市场回暖。”许小乐称,但这种回暖并不稳定,二季度在政策收紧、预期转变背景下,“小阳春”未能持续,上半年呈现“前高后低,分化加剧”特征。

“前高后低”分水岭出现在3月份。《报告》指出,上半年,重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态,二季度月均成交比3月减少21.5%。同时,预期随市场回落而走弱,贝壳找房交易数据显示,大部分城市挂牌价下跌,其中二季度14城中9城业主报价呈现出较明显跌幅。这主要源于信贷和开发商融资渠道收紧,及苏州等城市调控影响市场预期等。

与此同时,楼市并非全面回暖,而是呈现分化,主要体现在:一、调控较早的城市波动小,如上海、北京等市场升温相对温和,三四线城市在棚改弱化背景下成交下滑,山东、江苏等棚改大省表现明显;二、二线新房市场分化,前期回落较早的强二线与东北、西南地区部分城市出现回暖,如天津、南京、长春、昆明等;三、土地市场分化,二线城市升温更加明显。

“稳”成下半年常态

市场将面临“新库存”问题

值得注意的是,三四线城市房地产市场显现疲态。《报告》分析,2018年下半年来,受棚改收紧影响,三四线城市成交动力明显不足,财政部发布的计划中,大多数地区及省份2019年棚改目标套数较2018年下降,其中山东、山西与河南降幅全部超过70%,市场下行压力更大。

另外,当下市场仍处于严格调控下,需求难以释放,后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。在贝壳研究院监测的29个重点城市中,有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月,13个城市月末库存环比持续增加4个月,7个城市月末库存环比持续增加5个月,二手房库存下降的城市仅有上海和苏州。

展望下半年,尽管上半年后期成交量收缩,但贝壳研究院数据显示,二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑,且新增客房比呈现持续上升趋势。许小乐称,这意味着下半年购房需求仍然存在,市场有一定上行动力,但尚不能支撑房价大幅向上。因为重点城市以改善型需求为主导,认房认贷政策下换房需求杠杆被压缩,“稳”是下半年市场面常态。

同样,“稳”+“一城一策”是政策主基调。宏观经济压力下,政策不能过“紧”,在房地产风险防控的大方向下,政策也不会“松”。许小乐分析,政策对于市场保持高度的敏感性,政策总体稳定背景下“一城一策”将是下半年及更长时间的政策基调。

(编辑:文静)
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