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上半年楼市调控政策251次破纪录 4月中旬成分水岭

本文来源于21世纪经济报道 2019-07-02 08:20:41
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原标题:251次破纪录: 三维解读上半年楼市调控政策

21世纪经济报道 王营,李忠利 北京报道

“稳房价、稳地价、稳预期”的主基调下,调控成为上半年楼市的关键词。中原地产研究中心统计数据显示,6月单月,全国房地产调控政策发布次数达46次;而2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,相比2018年上半年,同比上涨31%。

从时间维度看,4月中旬成为调控密度的关键转折点,之前“小阳春”昙花一现,之后房价预警,融资收紧;从空间维度看,地方楼市冷热不均,调控政策亦松紧各异。从政策类型来看,调控已不只针对房价,地价、融资、限售、限购、公积金、户籍等政策组合拳渐成趋势。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉21世纪经济报道记者,和以往的单边调控不同,今年的调控呈现明显的“双边多点”效应。旭辉集团总裁林峰认为,当前,宏观总控、分城施策、区间波动的长效机制已经成型。

4月中是分水岭

6月下旬,多地陆续出台楼市调控政策,即便到了上半年最后一个周末,市场仍不平静。6月29日,杭州市区9宗地块挂牌,出让条件中首次设置了毛坯房销售均价、销售最高单价等方面限制。

数据显示,6月单月,全国房地产调控政策次数高达46次,超过了5月份的41次。前4月,楼市调控次数分别为68次、21次、15次,60次。

如果将上半年单月的调控次数用折线表示,可以明显看出,楼市政策呈现在3月触底,4月急速回升。中原地产首席分析师张大伟分析认为:2019年上半年楼市调控,以2019年4月19日中央政治局会议为分界线,重提“房住不炒”之后,房地产调控政策再次出现全方位收紧趋势。在此之前,乍现的小阳春不仅让房地产市场量价回暖,甚至出现新地王。

易居房地产研究院数据显示,今年4月,百城房价同比上涨14.5%,19城房价同比涨幅超20%,步入“房价过热”区间。

“稳房价”由此成为调控主旋律之一。4月份住建部向新建商品住宅、二手住宅价格累计涨幅较大的6城市提出预警,5月份又直接点名佛山、苏州、大连、南宁4城,随后多地房价调控加码。

得益于宽松周期、资金面改善以及市场回暖,房企拿地热情也高涨。中原地产数据显示,2019年前4月,累计28家房企拿地过百亿,2018年同期只有24家,2017年为18家;同时,高价地频现,土地市场过热,带动百城土地成交溢价率持续走高。Wind数据显示,2019年4月百城土地溢价率达到近一年来高点,为23.4%。

降温土地市场,融资收紧也成为楼市调控的协奏曲。5月17日,银保监会要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资;随后,监管层将部分拿地激进、制造地王的企业纳入监管,并暂停债券与ABS(资产抵押证券)发行;6月,银保监会主席郭树清再次提醒地方房地产金融化问题。

空间:冷热不均

按照旭辉集团总裁林峰的理解,当前的楼市调控首先基于行业变化进行宏观政策微调,在总体可控的情况下,让每一个城市保持市场合理健康,有偏差时预警与约谈,但不是开药,由各个城市各自因城施策,不再是“一人生病,全家吃药”。

上半年,整体趋严的政策并未传导到所有城市,多地调控政策趋于“微松”,刺激楼市。

2月份,阜阳市国土资源局土地出让公告显示新出让土地限价条款取消;3月份,东莞出台新规,二手房交易个人所得税可选择按差额20%或全额2%征收;6月份,南京放宽购房要求,外地人在高淳区买房,只需持有南京市居住证或携带劳务合同与营业执照,此前南京规定须在最近3年内累计缴纳2年以上社保或个税。

张波告诉21世纪经济报道记者,针对房价有可能出现大跌的城市,尤其是三四五线及以下城市,各地出台稳房价的政策会更多,防止房价过快下跌。

不过,对于上半年热度较高的二线城市来说,降温始终是主基调,而其中的关键变量是人才政策。中原地产数据显示,上半年,全国接近百城发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%,各种关于人才落户、住房补贴、人才住房优先购买等政策,在一二线城市、三四线城市都有分布,对部分城市房地产市场有刺激影响。

张大伟分析指出,部分二线城市房价上涨加速,最主要的一个原因就是人才政策变相放开了限购等政策。“人才政策变相地降低了限购门槛,将人才吸引来之后,推向本来就供需结构紧张的房地产市场,这明显带来了房地产市场的上涨预期。”

西安是一个典型例证。从2017年人才新政实施,到2019年4月底,西安共迁入落户115.1万人,尽管土地供应量相应增加,但依然难以遏制西安的房价增长速度。国家统计局数据显示,上半年,西安房价同比增幅连续多月全国第一,其中,5月份,西安房价环比增幅2%,同比涨幅达24.4%。

6月20日,西安发布了三年以来第六次调控新政,进一步收紧“限购”,严控落户炒房。

张波预测,一线城市在严格调控不放松的背景下,上半年呈现明显的量升价平态势,未来大的政策调控不会再有;上半年市场热度较高的城市,尤其是二线城市未来加码的空间更大;三四五线城市的房价虽然还在保持上升态势,但土地市场以及二手交易市场的整体降温已经呈现。

类型:调控组合拳

21世纪经济报道注意到,上半年多地楼市调控涉及到住房公积金政策调整。

张大伟告诉21世纪经济报道记者,公积金政策本意是帮助中低收入职工群体购房,获得低利率工具。大部分城市都调整了公积金缴存基数,这有利于职工降低个税等支出,同时也可以增加使用公积金政策的可能性;很多城市还拓展了公积金提取使用范围,不仅仅是购房才能使用。

张波指出,上半年的政策调控不只针对房价单一维度,包括地价、限售、限购、公积金等多维度政策均同时出现,这一趋势也将在下半年延续。

限购方面,成都公布查处“富力中心”、“德商·御府天骄”多个违规绕开限购项目,西安将临潼区纳入限购范围;限售方面,内蒙古赤峰市出台新政,要求个人购买新建商品住宅的,取得不动产权证书满2年方可上市交易;地价方面,6月份,东莞、苏州、杭州等多个城市均针对土地市场拍卖政策进行调整。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析,西安、成都等多个城市同时存在限购、限售、限价,调控严厉。整体来看,在政治局会议重提“房住不炒”以及住建部房价预警之后,政策在一定范围内出现了新一轮升级。

林峰认为,房地产发展过程中可能会受金融政策或城市政策的影响,有一些小幅度或区域性的波动,但行业整体已进入一个平稳、低幅、高质量的长周期,行业的集中度和产品美好度都将持续提升。

展望下半年,平安证券分析师杨侃指出,一方面宏观经济下行压力犹在,仍需要房地产发挥“压舱石”和“稳定剂”作用;另一方面,部分城市房价、地价快速升温,房地产政策不具备全局收紧或放松的基础。预计下半年政策端仍将延续一城一策、以稳为主的主基调。

【作者:王营 李忠利】 (编辑:文静)
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