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苏州调控背景下限价盘严重倒挂 转手可每平米赚1万

本文来源于第一财经日报 2019-07-04 10:28:35
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苏州楼市 “救火”二三事

邵海鹏

不同于很多城市的一刀切,苏州分区域进行针对性调控,用不同的手法调控,更精准地分析不同区域、不同客户的情况

来自安徽的方贝今年三十岁出头,现在苏州一家中介公司工作。

他在中介公司也有一些年头了。至今,他仍然清楚记得苏州上半年房价的疯狂,不足2个月,每平方米竟然上涨了6000元。而在房地产调控以来的这两年,市场价格不超过每平方米2万元。

自2016年至今,本轮房地产调控已经持续将近三年。然而,总有些地方的市场火热超出预期,今年5月,住建部在短短1个月内,两次发出房价预警。尽管苏州作为第一批限购城市,也率先执行限购限贷政策,而且在10天内三度加码楼市调控,苏州还是上了住建部的房价预警名单。不过,时至今日,效果仍有待观察。

最初选择成为“苏漂”的方贝常常说,小时候就一直念叨,“上有天堂,下有苏杭”,这里是一个非常宜居的城市。

这显然不是自夸。英国的经济学人智库(EconomistIntelligenceUnit)的《2018年全球宜居城市指数报告》中,苏州超过了所有一线城市,成为中国内地宜居第一城。

限购捂了两年多

虽然苏州楼市今年才开始火热,仍然需要回到本轮房地产调整的源头。

2016年,北京发布了被称为“9·30新政”的楼市调控措施,拉开了全国新一轮的楼市调控序幕。苏州作为第一批限购城市,率先执行限购限贷政策。此后的苏州楼市,政策领域风平浪静,一直持续到2019年5月。

对于这一调控周期,在苏州一家房地产公司就职的苏嘉芸(化名)称,2016年之后,“稳”是苏州房地产市场的主基调,在可控范围内小幅波动。对比其他城市更见苏州之稳——今年房价上涨之前,南京房价上涨22%、杭州房价上涨45%、无锡房价上涨78%、常州房价上涨92%,合肥房价上涨38%,而苏州房价上涨仅有10%左右。

她提到,苏州的调控政策开始得早,执行得好。在这两年半时间内,苏州市区房价基本维持在19000~20000元/平方米,2017年和2018年全市住宅成交量为786万平方米和771万平方米,成交的平均单价为19051元和20694元。

然而,从2018年底开始,一些二三线城市楼市调控出现微调,到今年初房企资金面宽松,土地市场开始回暖,土拍市场的火热点燃了苏州楼市。2019年春节后,苏州市场回暖明显,局部区域房源有开盘抢购现象,特别是春节后的最近两次土拍情况,开发商做到未拍先提前举价现象,一次性举到结构封顶前一手或者竣工备案前一手,土地市场火热超出政府预期。

在苏州,房价最高的区域是苏州工业园区。该区域热门楼盘的二手房均价,已经突破53000元/平方米,而部分高档楼盘在6万元上下。

某些网络流行的段子还调侃苏州个别地区已赶超了上海外围房价的状况。“在苏州工业园区上班的金融从业者小王,因为园区房价太高,他把房子买在了上海,每天通勤两小时上下班。”

方贝称,在以前买房,售楼处的销售人员还要去接待。如今,市场火热之后,完全变成卖方市场,“爱买就买,不买就算了”。

他说,在苏州房地产调控的大背景下,当地楼市的火热,还存在一个“奇怪”的现象,即市场上存在一些严重倒挂的限价盘,“买到即赚到”。

举例来说,由于有限价政策,新房比二手房便宜。比如园区拍出来一块地,均价3万元,限价新房售价4万元,但是周边二手房均价达到5万元以上,也就意味着,买到房子,转手交易,每平方米就可以赚到1万元。

谈及苏州楼市,离不开2012年苏州启动的“一核四城,四角山水”城市发展战略。“一核”主要是指以姑苏区为核心(姑苏区是古城的聚集区),然后,周边发展成北部的高铁新城、南部的太湖新城、西部的狮子山商业区、科技城,东部的金鸡湖风情商业区。在保护古城风貌的同时缓解城市交通拥挤的情况,苏州开创了“一城多中心”的局面。这成为如今苏州经济发展的基本格局。

这背后是苏州的发展潜力:迈入千万人口俱乐部,经济总量位居江苏省第一、全国第七,以及其地处长三角、东临大上海、南接浙江的优越区位。

长效机制工作方案在编制中

苏州限购三年,对年轻人来说,仍然对房价存在畏难情绪,房价仍然是不可承受之重。

今年5月11日,苏州市政府出台关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见。苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。在苏州工业园区全域内,新取得预(销)售许可的商品住房,实行人才优先购买政策。同时,针对土拍政策做相应调整,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。

苏嘉芸称,本次政策限售区域为园区和新区,对新房的房价影响不大。因为该限售区域内新房量本来就少,稀缺性区域会一如既往稀缺,虽然短期内投资投机性客户减少,但是限售区域是苏州最为抗跌保值的区域。其他区域没在限售范围内的房价,仍可能继续缓慢爬升,吴江、吴中、相城、新区局部刚需盘继续火热。

至于对限售区域内的二手房,存在一定影响,工业园区一直是苏州二手房最为活跃的区域之一。

春节后,限售区域二手房上涨幅度在15%~20%,限售政策出台后冻结了5年时间,对投资客户来说,短期内资产无法变现,二手房上涨幅度会不如从前水平。

她提到,从前期购买限售区域的客户来看,多为考虑地段和学区而买房,纯投资的客户不到30%,5年时间为学区时间调整范围内,短期内限售区域内可能有流失30%以上的客户,但是多数客户不论从学区还是区位,都是基于长期投资的需求。

值得提及的是,苏州的房产调控政策很高明,不同于很多城市的一刀切,而是分区域进行针对性调控,用不同的手法调控,更精准地分析不同区域、不同客户的情况。同时,在限价限售的基础上,增加园区人才优购政策,亦可为其正在进行的产业升级提供支撑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示,谈论本轮限购和过去最大的区别就体现在二手房。因为过去管控力度主要在一手房,而现在苏州一手房很多集中在类似吴江区的较远地区,往往市区不多,所以很多二手房反而面临管控。另外,园区针对人才购房的优购政策,本质上也是一种变化的限购政策。

有媒体报道称,5月24日,苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会。会议称,如苏州楼市的几大指标得不到控制,7月后调控会加码,包括扩大限售范围,提高外地人购房需要的社保门槛等。

从苏州市住建局官网“局长信箱”栏目的来信可看出,苏州楼市部分地区仍在高烧。7月1日苏州市住建局的最新回复表示,目前苏州市房地产长效机制工作方案尚在编制中。而房地产调控方面,苏州市政府坚决贯彻中央关于“房住不炒”的要求,密切关注苏州市房地产市场形势,确保苏州市房地产市场持续稳定健康发展。

【作者:邵海鹏】 (编辑:文静)
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