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一文看懂房贷利率新规:从7折到基准,便宜的房贷利率“理论上”没有了

本文来源于 21世纪经济报道 2019-08-25 22:06:05
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21财经APP 辛继召 深圳报道  

随着贷款市场报价利率(LPR)形成机制,个人住房贷款终于随之变化。

8月25日下午17:38,央行发布《中国人民银行公告〔2019〕第16号》,调整新发放的商业性个人住房贷款利率形成机制。

一、从7折到基准,便宜的房贷利率“理论上”没有了

与之前相比,央行调高实际利率下限要求,从最低基准利率七折向上提升。

央行要求,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

此前央行对贷款利率的定价要求是,2013年7月,央行宣布,自当年7月20日起,全面放开金融机构贷款利率管制,取消金融机构贷款利率0.7倍的下限,由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平,对农村信用社贷款利率不再设立上限。但是,未对商业性个人住房贷款利率政策作出调整,其利率下限仍保持为贷款基准利率的0.7倍不变。

也就是说,首套房贷利率不会低于LPR利率,二套房贷利率不会低于LPR利率再加60BP。之前曾经出现的房贷利率为贷款基准利率八折、九折、九五折等情况不会再出现了。

在实际业务中,有的银行会对所谓“优质客户”提供九折、九五折等的房贷利率,而且每个城市执行情况不同。对大部分房贷客户,在实际利率方面,除少数地方,低于基准利率早已不见踪影。

根据融360数据,2019年7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,相当于基准利率1.11倍,环比上涨了2BP;二套房贷款平均利率为5.76%,环比上涨1BP。从数据上看,全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。但是,上海地区首套房贷利率降至基准以下,超越厦门成为全国最低。 

二、银行会如何确定房贷利率

已经有部分银行总行提到,未来应该会用LPR水平作为参考标准。

央行指出,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

此外,央行指出,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

所谓利率重定价,是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

也就是说,未来的房贷利率可能是可变利率,根据LPR的利率变化而变化,而不是之前按照基准利率上下浮动确定后在合同期内再不修改。但是具体调整公式,还要看各家银行的细则。

据反馈,近期有的银行已经修改了个人住房贷款按揭合同,借款实际执行的利率,可按照基准利率上下浮动,或采用放款前一个工作日的1年期LPR加减一定bp数确定。 

三、新老划断,老贷款不变 

央行此次调整,采用了新老划断的办法。

央行指出,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

也就是说,至少在10月8日前,房贷合同会采用基准利率定价。

不过,8月17日,央行指出,在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种,为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考,也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。 

四、房贷利率会下调吗 

未来会如何确定房价利率的具体水平?

央行指出,银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

央行这一表态,带有“相机抉择”的意为。若从利好解读,LPR利率下降,则房贷利率有可能随着下降,但这会导致社会资金流入楼市,不符合当下“房住不炒”的调控精神。若从利空解读,各地仍会“因城施策”,根据环境相机抉择具体利率水平,不会让房贷利率随着LPR利率下降而明显下调。

央行在答记者问中也明确指出,公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

实际上,央行在公告开头就指出了房贷的未来走势——坚决贯彻“房住不炒”。

央行明确指出,坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益。

8月20日,对于房地产利率是否也会随着LPR价格下行而出现调整,人民银行副行长刘国强表示,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制,保持个人住房贷款利率基本稳定。“这次利率并轨改革,房贷的利率由基准利率参考变成参考LPR,参考的基准变了,但是利率水平不能下降。” 

五、LPR会不会降低 

随着贷款基准利率和市场利率“利率双轨”,银行发放贷款由参照贷款基准利率定价转向LPR定价。

在房住不炒的政策调控下,房贷利率较大概率维持稳定。

央行也明确指出:定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

以5年期以上贷款为例,原基准利率为4.90%,略高于LPR为4.85%的利率水平。二套房一般为1.1倍利率,即5.39%;LPR加60bp后的5.45%,相当于原基准利率的1.11倍。

其中,LPR报价方式改为按照1年期中期借贷便利(MLF)利率加点形成。

那么,下一步央行是否有可能调整MLF利率?MLF利率自2018年4月以来一直保持在3.3%的稳定水平。8月24日周六,有1490亿元MLF到期,按照惯例到期日将顺延至下周一。MLF是否会调整,8月26日周一,将会是观察窗口。

(记者微信:xinjz21)

(编辑:周鹏峰)

(编辑:叶徐彤)
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