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业主还想涨租金?对不起,北京中介已暂停收房

本文来源于财经网 2019-12-20 10:41:14
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业主还想涨租金?对不起,北京中介已暂停收房

来源:90度地产

北京房租涨了还是降了?

对很多人来说,这是一个很难回答的问题,实际上,很多人感受到房租上涨,也有很多人觉得房租下降,如果非要给这种现象做一个定论,只能用数据说话。Wind数据显示,2019年1-11月北京房租均价同比上升3.9%,这意味着相对于2018年同期,北京房租整体微微上涨。

不过,如果你在上半年换房,那大概率你的房租会上涨,如果下半年换房,那你的房租可能会下降,原因是2019年7月以后,北京房租连续4个月出现下滑,这是Wind数据给出的结果,不仅如此,8月至11月,北京房租低于去年同期的租金水平。2019年即将结束,北京租房市场似乎正在加速变冷。

合作三年 业主首次被中介拒绝“续签”

“暂停收房。”

听到相寓管家在电话里的回复时,业主徐女士觉得有点难以置信,她觉得这是中介想要博弈价格的小把戏,因此没有放在心上。随后,徐女士跟同小区的自如等机构联系,对方给了同样的回复。

此时,徐女士才开始慢慢相信,当前的租赁市场确实很冷。“年底租赁市场不好,每年都如此,但没想到今年那么不好,连房子都不收了。”

在徐女士看来,市场变化有些快。去年底,她还信心满满的跟中介提出“续租时租金上调20%” 的要求,虽然中介没有同意,但最后还是涨了8%,当时徐女士有些不满,所以只跟中介签约一年,她希望今年能把房租涨上去。她的房子位于朝阳区国美第一城,是一套108㎡的三居,过去三年,她都把房子委托给了相寓,租金从9500元/月,接连涨到10000元/月和10800元/月。

一般而言,租赁机构的中介会提前一个月跟业主联系续租,但今年,徐女士迟迟未收到中介的电话,因此她主动打了过去,于是有了文章开头“暂停收房”回复。对于原因,中介的回复是该区域库存房源太多,房子很难租出去,过一段时间才会考虑续租的事情。

面对这个结果,徐女士觉得很无奈。“房子肯定会收的,只不过是多少钱的问题,只要降房租,肯定还是可以租出去。”

现在,她纠结的是现在降价出租还是等半个月,新年过后是租赁旺季,那时候房子肯定可以出租,但房子空置就是损失,究竟哪种方式合适,她还在权衡。

为什么会出现“暂停收房”现象?

“有些区域确实有这种‘暂停收房’的情况。”

某长租机构负责人夏总表示,他听说过有些大的长租机构暂停收房的事情,不过,这不代表大的战略,只是短期内出现的现象。他强调,是否“暂停收房”要取决于房源空置率,如果空置率很低,那长租机构一般会持续收房,如果长租机构在某片区空置率很高,那首要任务是做促销,增加入住率,一般会减少房源拓展。

类似于徐女士房源被“拒收”的情况,90度地产综合调查发现,可能涉及以下三个原因:

首先,可能是相寓、自如等机构在该区域的市场占比已经很高,当下是租房淡季,长租机构本身就面临出租压力,在库存较高的区域,一般要消化库存之后再考虑收房。如夏总所言,企业都是“以租定收”,有多大销售能力决定未来要不要去收房,并不是说企业长远的停止收房,很可能是当前经营以“出租”为主,而不是以“收房”为主。

其次,价位方面,可能业主还有预期,但对长租机构来说,有可能已经入不敷出。2019年北京全面清退“N+1”房源,严厉打击隔断房源,这导致大部分长租机构损失比较大。对于长租机构来说,可能以前收房价格过高,现在要做一些腾退。

一位不愿具名的品牌长租机构相关负责人表示,北京业委会、流管办、居委会、物业都在自发举报“N+1”房源,而且不给时间整顿,因此打击面很广,大部分长租机构都在“拆”房源,他所在的长租机构今年也拆了不少。

另外,“暂停收房”跟当前的时间节点有关。上述品牌长租机构相关负责人表示,传统来说,年底是租房淡季,今年春节又比较近,如果房源收进之后不能在一段时间内消化,以自如为例,收进来以后要装修,然后空置一段时间,如果正好赶到过年,这个时间点收房就不合理,除非能拿到很长的免租期,但免租期一般比较固定。

实际上,“暂停收房”只是当前北京租赁市场出现的现象,表象背后的行业变化是长租机构开始放缓对规模的冲击,回归商业运营。

“北京市场的出租率比往年还高,达到94%以上。”品牌长租公寓美丽屋的一位内部人士表示,今年美丽屋取得了很好的表现,这种表现主要体现在盈利能力而非规模上,实际上,美丽屋在北京的规模保持在2万间,位列TOP5,没有大的变化。

租金连续四个月下降

“我可太得意现在这个小窝了。”

与业主徐女士房源被“拒收”的无奈相反,租客小博最近非常开心。

他上周末刚搬完家,在跟朋友聊天时,他说收拾完之后不知道和谁分享自己的快乐,语气里难掩兴奋之情。小博新租的房子在丰台区华源一里,房子是一个朝阳的主卧,距离地铁更近,关键房租比之前还便宜。

“可以用更低的价格租到更好的房源。”这是小博对北京租房市场最直观的感受,以前他从自如租的房子,房租2700元,外加3000元的服务费,房间没有暖气,现在这个房子租金2400元,外加中介费1200元和600元的清扫费。换房后,小博不仅能省下4800元,而且住房品质提高很多。

不过,小博的好朋友小莲就没这么好运,她在朝阳门附近与人合租一套两居室,今年6月合同到期,房东直接涨了1000元,对小莲来说,这个涨幅有点高,好在室友主动提出分担700元,小莲只要分担300元的涨幅,最后,小莲还是决定续租,但她担心如果明年房租继续涨,她肯定要换房了。

小博和小莲的故事很有代表性,2019年不同时间点的租房感受差距较大,这与今年租房市场的变化有关。Wind数据显示,北京住宅租金在7月达到顶峰,为95.72元/月.平米,创下四年来最高租金记录,随后,北京住宅租金进入下滑状态,连续4个月出现下滑,并且8月至11月的租金,低于去年的同期水平。

2019年1-11月北京租金变化情况表

数据来源:wind                  单位:元/平.月

某品牌长租机构负责人对90度地产表示,租金水平跟宏观经济紧密结合,是正相关的关系,北京CBD有大量公司迁移,很多白领或离开北京,或者搬离CBD,这导致租房需求减少。“衡量租金有两个方面,一是租金水平,二是实际坪效,后者跟空置率有关,现状是北京人口出现负增长,很多人离开北京了,所以北京租金下降了。不过,租金下降不是坏事,有很多虚高的房源会出现回调。”

值得一提的是,虽然北京房租目前还在持续下降,但整体来看仍处于高点。Wind数据显示,2019年1-11月北京住宅平均租金为93.57元/月.平米,比去年同期上涨3.9%。对此,杨现领认为,北京租金增速下降主要集中在合租领域,这块儿的供应比较大,竞争压力会大一些,因此增速会下降,主要还是结构性的原因,总体上,租金增速在下降,实际上还是有所上涨。

2018年-2019年北京租金对比情况表

 

数据来源:wind                  单位:元/平.月

北京房租还处于下跌的状态,人们关心在即将到来的2020年,这一趋势是否会延续?

“预计北京全年租金会下跌5-6%,应该说明年租赁形势很不乐观。”房东东创始人全雳认为,2020年北京租金将终结持续8年的上涨,市场租金总体会下调,但局部租赁依然不均衡或者供不应求。他认为,一般春节后,是租赁旺季,但是春节后将出现批量“退租”,这将是历年来少见的!

(编辑:文静)
关键字: 租房 房租 北京房租
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