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保障性租赁住房REITs落地!行业底层逻辑换轨“资产管理”

本文来源于财经网 2022-08-15 16:49:55
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运营成本几乎压缩过半,这一发生在一些高端酒店经营优化的路径背后,体现的是房地产开发商发行REITs后,直面收益率的降本增效压力。在酒店行业的资产证券化探索,正在长租公寓市场试水践行。

提收益存空间

多元化和多地扩展抬升收益

近期,红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT获批,将于8月16日同步发售。其中,华夏北京保障房REIT网下询价获得113.37倍认购,中金厦门安居REIT网下询价获得108.96倍认购,红土深圳安居REIT认购达133.03倍。

市场对保障性租赁住房REITs产品的热捧,“一方面源于中国经济有别于全球多数国家,呈现相对较好的增长态势;另一方面因为中国土地资源进入存量市场,租住逐渐成为生活方式,中国住房租赁市场不仅在短期走完一定的发展阶段,产品也呈现多样化。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析。

公开资料显示,红土创新深圳人才安居REIT初始投资底层资产包含1830套保障性租赁住房,评估价值约11.58亿元,预计2022年7月至12月年化分派率为4.24%,2023年度为4.25%。中金厦门安居REIT初始投资底层资产涉及4665套房源,评估价值约12.14亿元,预计2022年4月至12月年化分派率为4.33%,2023年度为4.34%。

国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》指出,基础设施项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。从这个角度来看,目前市场即将发售的住房租赁REITs产品收益率几乎擦边。

中国住房租赁REITs产品收益率存在提升空间。赵然直言,REITs资产包产品多元化和多地发展扩展规模,将有效提升收益率。“此次发行产品资产包只包含两三个项目,且项目间存在同质化倾向,应将产品类型丰富化,以高收益产品加成低收益产品、积极开发新业态如中国学生公寓,以及借鉴国外产品类型迅速提高收益率。”此外,多地发展将有助提高抗风险能力,同时以规模化降低成本。

8月12日,ICCRA住房租赁产业研究院与北京第二外国语学院旅游科学学院联合发布《中国住房租赁品牌价值蓝皮书》(以下简称“蓝皮书”)指出,超过1/3的租赁住房运营机构选择多产品线定位。其中,有两条产品线和三条产品线的租赁住房运营机构分别占比18%和13%,约2%的租赁住房运营机构选择了四条产品线定位策略。

ICCRA在2021年发布的《中国租赁住房分类标准研究报告》将租赁住房产品分为高端公寓、青年公寓、宿舍型公寓和租赁式社区四类,在四类租赁住房产品中,高端公寓租金最高;由于客户群体不同,定位于产业工人和蓝领的宿舍公寓,更容易受外部环境扰动而造成空置率提升;相较而言,而青年公寓、租赁社区现阶段坪效偏低,仍有提升空间。

运营锦上添花

提升“非租金收入”模式跑通

租赁住房收入主要包括租金收入和非租金收入。“非租金收入占比在美国住房租赁市场,从几十年前不到1%发展至今稳定在超过5%,呈现缓慢上涨态势。而中国住房租赁市场的非租金收入占比很快达到个位数,部分企业甚至达到20%左右”,赵然称。

蓝皮书分析,住房租赁企业对应的市场客源多以支付能力有限的年轻人、新就业职工和新市民为主,租金水平存在明显的天花板效应,且租户对于租金水平的敏感度较高,提高租金可能抑制租赁需求。因此,提高非租金收入的占比非常重要,将有效提高品牌的持续创收能力。

从市场来看,有企业在空间利用、提升坪效方面入手,优化租客使用频率较高的公共区域。例如,在住房空间缩小的基础上重点打造公共区域的娱乐消费场景;在共享沙龙区域开放对外预约包场有偿服务;引入合作方设置社区食堂和公共付费洗衣房等,提高公共区域的运营效能,提高持续创收能力。也有聚焦于宿舍型公寓产品的企业不再简单提供住宿,还会提供员工培训等收费项目,拉升非租金收入占比。

蓝皮书提出以规模(Scale as now)、成长性(Scale prospect)、稳定性(Steadiness)、战略定位(Strategic positioning)、持续创收(Sustainable income)的“5S模型”量化企业的品牌表现,并推出“规模力”、“成长性”、细分产品线的“竞争力”三大评价角度,着眼资产管理短期与中长期目标。

“通过寻找新的收入来源创造资产不断增值的机会”成为资产管理中长期目标的具体分解动作之一。“由于保障性租赁住房有一定的租金涨幅限制,为了满足产品收益率,非租金收入成为很好的着手点。”赵然坦言,年轻人愿意为极致服务买单,住房租赁企业在非租金收入方面的探索效应积极,以非租金收入占比提升来提升整体资产运营能力的模式已经跑通。

具体来看,她以租赁社区为例,“不同于其他产品类型,租赁式社区公共区域面积较大,包含商业等综合业态”,因此,非租金收入的提升对租赁社区而言,成为提升收益率的挖掘空间所在。“目前,租赁社区非租金收入提升仍然处于探索阶段”。另外,尽管宿舍型公寓在中国具有很大发展潜力,但是如何让宿舍型公寓更好的应对经济周期,匹配客源结构也需要进一步探索。

全链条打通

行业底层逻辑换轨为资产管理

三单住房租赁REITs产品落地,意味着租赁住房“投-融-建-管-退”五个阶段的全链条打通。增量时代,“投”、“融”、“建”是租赁企业的重心所在。当供给达到一定规模,尤其是保障性租赁住房公募REITs打通金融闭环、提供投资退出路径之后,住房租赁企业的资产管理能力就显得格外关键。

“住房租赁的底层逻辑换轨成为了资产管理逻辑。”赵然分析,如果说销售驱动的品牌方法论,让大家熟识的是LOGO、代言人等营销工具,那持有型品牌方法论讲的更多是冰山海面以下流程管理、产品定位、人员储备等等运营能力。企业应重视资产管理与品牌运营,品牌如何切入市场、如何借助品牌策略达到更高收益率等。

赵然透露,由于在香港市场发行REITs产品,企业为增加收益率而进行成本控制,将酒店房间提供的香皂由实心改为空心,“对于住店客人来说,普遍短期入住不会因香皂的改变影响入住体验,而此举却能有效降低运营成本”。

住房租赁是一个微利行业,走机构化、规模化道路是行业参与者“活下来”的必由之径。接下来,随着政策与金融红利的释放,住房租赁企业能否抓住机遇的关键就在于深深扎进品牌运营的底部,科学制定资产布局、产品布局、人员储备、供应链管理等一系列紧耦合策略。

中国住房租赁行业已经进入产品线丰富、稳定发展的新阶段,进入品牌崛起新时代。ICCRA监测数据称,目前租赁住房运营机构的品牌存续时间超过3年以上的达到92%,其中品牌存续时间达到3-5年的占比43%,品牌存续时间达到5-10年的占比35%,更有14%的品牌存续时间超过10年。

整体来看,住房租赁行业从小散无序发展至今,正规化、规模化大幕拉开。“中国住房租赁市场的发展之路仍然很长。”赵然指出,现在行业基本处于“婴儿期”,在此阶段,看似投融建管退商业路径已经跑通,但没有任何借鉴经验可循,前方仍需探索前行。

(编辑:文静)
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