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土地市场低温运行 前5月300城宅地成交面积下滑逾三成

本文来源于21世纪经济报道 2024-06-20 09:28:43
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楼市利好政策不断,但房企对后市仍在观望,这种趋势体现在土地市场上。

据中指研究院数据,今年前5个月,全国300城各类用地推出4.5亿平方米,同比下滑24.2%,成交3.9亿平方米,同比下滑23.8%;其中住宅用地推出0.88亿平方米,同比下滑38.6%;成交0.67亿平方米,同比下滑35.2%。在去年低基数的基础上,全国土地市场还在继续下探。

土地市场持续低温,有政策面因素的驱动。

6月7日召开的国常会指出,“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”,强调“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路,又要稳妥把握、扎实推进”。

4月29日,自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》,其中指出商品住宅去化周期超过36个月的,应暂停新增商品住宅用地出让;商品住宅去化周期在18个月~36个月之间的城市,要根据当年度盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。

除此以外,目前多数房企的运营重点都落在“保交楼”之上,在确保现金流处于安全阈值内的前提下,对土地市场预期也偏向审慎。目前看来,土地市场的回暖,还需楼市成交端的企稳,以及交付高峰过后才有望转向。

成交趋淡

从全国的情况来看,一些城市由于市场热度较高,土地市场也保持在相对稳定的状态。

根据中指研究院数据,今年前5个月,杭州的土地出让规模和出让金额为全国最高。前5月杭州成交土地面积301万平方米,揽金563亿元。北京、上海的土地出让表现也不错。前5个月两者的土地出让金规模分别为465亿元和423亿元,北京的成交更是同比增长55%,上海则同比下降18%。

但整体看来,土地市场还是呈现明显的缩量。

据中指研究院数据,今年前5月全国300城共推出各类用地4.5亿平方米,处于2012年以来的低位;成交面积3.9亿平方米,同比下降了23.8%,其中住宅用地成交面积同比下降35.2%。

房企的拿地意愿也并不强。据中指研究院统计,今年前5个月,百强房企拿地总额3146亿元,同比下降26.7%,相较今年前4个月降幅进一步扩大。

从一线城市的情况来看,前5月一线城市供地面积同比减少近50%,成交面积减少35.8%,但成交楼面均价却同比上升25.2%;二线城市土地成交面积、出让金下降最为明显;三四线城市土地供求则较为平缓。

可供对比的例子是,今年以来,深圳的住宅用地非常“惜售”,截至目前仅有今年2月成交了一宗龙华地块,由中建壹品与湖北文旅联合体以51.79亿元竞得,成交楼面价23914元/平方米,溢价率0.19%。

除了一线城市,二线城市中此前热度较高的成都也在持续降温。中指研究院数据显示,今年前5个月,成都市共推出各类用地规划建筑面积417.38万平方米,同比下降47.8%;成交规划建筑面积481.17万平方米,同比下降53.57%。

典型的还有东莞,今年东莞仅推出了第一宗商住用地,但6月18日,东莞市公共资源交易中心发布了公告,宣告地块因故终止挂牌招商。

审慎对待

虽然市场情况非常平淡,但是在当前的行情之下,一些有意冲规模的房企也在冒头。

最为典型的是中建壹品,在前5月的房企权益拿地金额榜上,中建壹品以213亿元排在首位,建发房产、绿城中国、滨江集团和华润置地分别以201亿元、157亿元、144亿元和143亿元排在第二至第五位。

中建壹品是中建三局旗下的房地产开发平台。去年以来,由于母公司的主营业务也受到市场周期的影响,中建系旗下各局都在发力房地产开发业务。

但与此并行的是,传统的龙头房企对土地市场却更加审慎。可供对比的是,华润、建发的拿地金额均比去年同期有所缩减。此外,去年的拿地大户保利发展前5个月的拿地金额是55亿元,招商蛇口为67亿元,越秀地产则为38亿元。

从土地市场的动作来看,上述房企对土地市场的审慎显而易见。这从此前房企的表态中也能看到端倪。以华润置地为例,其表示将坚持稳健的投资原则,坚持量入为出,聚焦高能级的核心城市,优先保障高能级城市的资源投放确保投资质量。越秀管理层也称,“越秀地产坚持以销定投的策略,聚焦核心城市,以效益为先,坚持稳健投资。”

一位龙头房企的人士对21世纪经济报道记者分析称,“前两年国央企对市场都还挺乐观的,贷款各方面也都很受支持。但是今年明显还是觉得销售有压力,而且前两年卖得多交付压力就大,我们要保质保量地交楼就得多储备些现金,土地还是量入为出的原则。”

各地供应量缩减、房企趋向审慎,加之房地产市场的重点已经转为“去库存”,土地市场低温运行或将是常态。

今年5月,自然资源部有关负责人称,将出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施,支持地方政府从实际出发,酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地,帮助企业解困。这一政策也是近期促进房地产市场回暖的举措之一。

中指研究院市场研究总监陈文静分析称,地方政府未来有必要结合当地实际情况,切实落实以人定房、以房定地的要素联动机制,将增量土地供应与城市库存及实际住房需求挂钩,并加大存量土地盘活力度。

陈文静建议,政策也需避免一刀切,因为当前城市内部的不同区域之间分化现象也较为严重,需要结合市场实际情况进行土地供应的合理规划。在此过程中,地方政府“盘清家底”至关重要,只有捋清各城市存量规模才能科学决策,合理控制增量土地供给。

(编辑:文静)
关键字: 土地
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