“二手房市场交易已经成为新房市场的驱动引擎。行业的关键需求发生了转变，从增量市场、刚需为王转为存量市场、置换驱动。” 58安居客研究院研究总监韦谢博士在近日举办的58同城、安居客 “媒体思享会”上表示。

二手房销售反超新房

58安居客研究院对全国多数城市今年上半年房地产市场销售数据进行梳理显示，购房需求总量虽有下降态势，但结构上有增量。新房成交量与去年同期相较基本呈现下滑态势，二手房销售反超新房，约三分之二城市二手房成交量同比上升，深圳、杭州、济南、长沙等城市增幅最大。

从购房逻辑上看，二手房相比新房优势凸显。韦谢分析，主要体现在区位更优、产品多元、价格弹性，交易方式自由度高、议价更灵活，以及安全交付等。他还提出“心理剩余”，即当前二手房市场已经历较大幅度价格回撤，相比于购买有限折扣的新房，“抄底”购买二手房通常带来更多情绪价值。

58安居客研究院由此提出“二手挤压系数”。据介绍，“二手挤压系数”是将二手房客户群体与新房客户群体的重合度进行对比，将竞品与目标项目的重合度总和进行对比，主要用于评估和诊断项目是否被二手房冲击与挤压。

通过对全国各主要城市、区域、板块、典型项目的二手挤压系数进行研究，58安居客研究院指出，二手挤压系数一线<二线<三四线，城市内部中心城区<外围区域，区域内部边缘欠开发片区<成熟片区。此外，板块二手挤压系数与项目强正相关，周边过多次新房供应，户型产品趋同，配套设施偏弱，价格没有明显优势等都将造成较强的二手挤压环境。

结合数据和典型案例，韦谢建议：一、跳出地缘局限来思考竞争关系；二、产品定位不能仅仅看新房，二手市场产品供需结构的调研必不可少；三、造成较强二手挤压环境的主要成因恰恰是二手挤压下难点项目破局的突破口，项目唯有在资源、产品、价格等维度上能有独特优势，才有效应对二手竞品分流客户的冲击和压力。

新房市场仍存机会点

在二手房市场挤压之下，新房销售价格同比降幅扩大。根据国家统计局数据， 2024年7月，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.2%，降幅比上月扩大0.5个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降4.8%和5.8%，降幅比上月分别扩大0.3个和0.4个百分点。

上海楼市成为亮点。2024年7月，上海新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，环比上涨0.2%。“上海近两月二手房和新房成交量都较为可观，从趋势来看，9月、10月基本能够回稳，在连续三个月成交量和成交价格保持一定高位且相对平稳的情况下，市场信心会增强。”58安居客研究院院长张波表示。

尽管如此，新房市场仍然存在机会。张波进一步指出，新房机会点不在于成交量，而在于产品能否满足用户不断变化的需求。例如，对于单身人群来说，可能喜欢100平方米的一居室，而目前市场上并没有相应的产品供给，但并不代表这种需求不存在。

“如果只是简单地按照原有的开发模式，做各种系列的产品，再在全国进行复制，不考虑用户需求，必然没有出路。因为市场上已经拥有大量同类型的二手房，同样的产品与二手房相比毫无竞争力。”张波称，商品房未来会更加回归市场化，即根据用户需求来建造房子。